近日，《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》正式掛網(wǎng)開始征求意見，里面包含了13項工程項目規(guī)范和25項工程通用規(guī)范。其中，工程項目規(guī)范第10項，即是引發(fā)大家討論的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》。

　　在《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》當(dāng)中，第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。

　　多數(shù)人的討論，其實就源于此。你看，《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》都明確了，“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”，那不就是取消了嗎?

這只是有些媒體的錯誤理解!

《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》只是個技術(shù)規(guī)范

　　我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設(shè)標準規(guī)范的意見，因為這個《規(guī)范》是開展工程建設(shè)活動的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設(shè)標準規(guī)范體系中位于頂層。

　　也就是說，這個規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對象是住宅項目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費、取暖費以何標準收取，也沒直接關(guān)系。

　　畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理條例》都各有負責(zé)，這其中明確該管的內(nèi)容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規(guī)范》就給說了算呢?所以，指望一個技術(shù)規(guī)范，就能解決我們大家都關(guān)心的一個話題，你說怎么解答?

難言的“公攤面積”

　　之所以大家對這個話題這么關(guān)注，確實是這些年來，“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。

　　說這個話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等等等。

公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積

(套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積)

　　對于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點。

　　因此很長時間里，我們經(jīng)常會看到媒體有報道，公攤面積由于缺少標準，不僅會讓消費者在購房時需支付更多購房款，還要多支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。所以，“公攤”，實在是一個大家關(guān)注的話題，一有風(fēng)吹草動，難免引來猜測無數(shù)。

　　在這個《規(guī)范》當(dāng)中，熱議的另一個原因是“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”這句表述帶來的后續(xù)影響。

　　“套內(nèi)計價”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會取消嗎?

　　“套內(nèi)面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現(xiàn)實

　　我們暫且先不說，《規(guī)范》中的這句話是不是只針對建筑企業(yè)竣工驗收等情況而言，我們只說在現(xiàn)實銷售環(huán)節(jié)當(dāng)中，“套內(nèi)計價”真的與“公攤面積”“勢不兩立”嗎?

　　我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

　　對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。

　　而在目前大多數(shù)的購房合同中，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當(dāng)中，卻基本上都是按照套內(nèi)面積來計價。也就是說，開發(fā)商前期宣傳，只會告訴你房子1萬/㎡，但在實際成交過程中，會明確標明以套內(nèi)面積計算，1.5萬/㎡。

　　所以，對于購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發(fā)商和你是按照套內(nèi)面積來交易的。這和《住宅項目規(guī)范》中“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”的這條要求其實也并沒有沖突。

　　所以，不管是以什么來計算，只不過是計算方式的改變，對多交少交多少物業(yè)費、取暖費，并沒有關(guān)系。