老項目占主力

　　北京住建委網(wǎng)站統(tǒng)計顯示，今年1月北京共有4個樓盤獲得預(yù)售許可證，2月為7個、3月升至20個，不過，進入4月以來，目前僅有4個項目獲預(yù)售證。再加上3月獲預(yù)售證、本月入市的兩個項目，4月至今共有6個項目入市。這些項目中，除了位于門頭溝的億元別墅——中駿綠洲莊園外，新取證的頤景潤園、百合灣嘉園、遠洋傲北嘉園等均為老項目后期。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，4月北京新建住宅預(yù)計開盤共計17個項目，與3月預(yù)計開盤量持平，同比下降32%，其中一半為老項目后期。自今年開始，每月新建住宅實際開盤量均出現(xiàn)低于去年同期的情況，而春節(jié)后的2月到4月，從預(yù)計開盤到實際開盤的數(shù)量都未出現(xiàn)明顯上漲。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，4月是傳統(tǒng)主力銷售季的開始，但今年4月上半月北京住宅市場的開盤量與未出臺限購政策時卻無法比擬。究其原因，一方面由于調(diào)控之后需求減少使得房企推盤意愿降低;另一方面，部分房企主動或被動減少住宅土地的購置，使得其未來兩年內(nèi)可售產(chǎn)品減少，因此也可相應(yīng)放緩目前在售項目的推出速度。

　　SOHO中國董事長潘石屹也并不看好今年的住宅市場，目前開發(fā)商資金鏈都很緊張，拿地謹慎，住宅前景并不樂觀。

　　低價助推成交反彈

　　雖然鮮有新項目入市，但是在老項目持續(xù)降價的作用下，4月上半月成交依舊呈現(xiàn)“回暖”趨勢。

　　來自亞豪機構(gòu)、中原地產(chǎn)等機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，北京新建住宅簽約套數(shù)為3369套，比3月上半月上漲23.3%，比去年同期上漲36.6%。

　　4月第一周由于受清明小長假影響，成交下滑嚴重，但第二周又迅速回升。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，隨著房山徜徉集、昌平保利羅蘭香谷等低價項目密集成交，4月第二周北京期房、現(xiàn)房商品住宅累計成交1851套，環(huán)比之前一周的1147套上漲61.4%，從而推高4月上半月成交量反彈。

　　從成交排行看，上周成交前5名的項目中又出現(xiàn)了兩個新的面孔，除中弘·北京像素、保利·羅蘭香谷、龍湖時代天街這三個前期降價項目仍繼續(xù)保持良好成交之外，新加入前5的項目包括綠地財富中心與北京城建·徜徉集，兩項目周成交套數(shù)分別為326套與99套，且高居排行榜的前兩位。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，近期成交較好的項目無一例外成交價有所下調(diào)，其中北京城建·徜徉集新房源入市即實現(xiàn)成交99套，與其此次超低價入市的策略是分不開的。不過目前市場對價格敏感度依然比較高，而且限購及兩套以上的貸款政策嚴格執(zhí)行，這使得市場出現(xiàn)量價齊漲的可能性不大。

　　高低項目著急入市

　　從近期入市項目來看，高端項目與低端項目形成了鮮明對比。

　　搜房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，自3月以來高端住宅頻頻出現(xiàn)“著急入市”的局面，尤其到4月新建住宅預(yù)計開盤中，高端住宅占3成。從報價來看，高端項目也走出明顯不同于低端項目的價格走勢。3月31日獲得預(yù)售許可證的金茂府此次入市報價為55000元/平方米，相比上次入市價格高出5000元/平方米，正源廣場擬售均價30000元-33000元/平方米。

　　高端項目逆市漲價，而低端項目仍降價促銷。“這主要緣于兩類產(chǎn)品特質(zhì)不同”，高姍認為，高端項目一般銷售周期偏長，且該項目前期低價入市已回籠大量資金，基本生存問題已解決，目前開始進入提升價格追求利潤的階段;而低端項目一般存量較大，且單價較低，回籠資金速度較慢，只能繼續(xù)以不斷降價促銷來實現(xiàn)“自救”。