沃爾瑪開始買地 明確進(jìn)軍中國商業(yè)地產(chǎn)
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- 時間:2011-4-9 9:40:38 來源:經(jīng)濟(jì)觀察報
從3月份起，沃爾瑪（中國）招聘地產(chǎn)經(jīng)理，沃爾瑪這樣描述地產(chǎn)經(jīng)理的職責(zé)，協(xié)調(diào)組織制定公司新店開發(fā)計劃，為公司業(yè)務(wù)的順利擴(kuò)張?zhí)峁⿲I(yè)規(guī)劃。
這意味著，沃爾瑪（中國）開始調(diào)整投資策略，除了租賃門店，也開始購置地產(chǎn)。這是迄今為止，沃爾瑪發(fā)出的進(jìn)軍中國商業(yè)地產(chǎn)的最明確信號。
據(jù)了解，2010年末，沃爾瑪已經(jīng)實現(xiàn)了首個買地自建項目——大連山姆會員店。今年1月份，沃爾瑪自建的購物廣場已確定落戶四川省巴中市，此外，在廈門一直沒有找到合適場址的沃爾瑪，有意在廈門自建山姆會員店。
此時正值中國房地產(chǎn)住宅限購令步入發(fā)酵階段，土地拍賣槌聲沉寂，地產(chǎn)商雖聲稱轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，但事實上并非易事。沃爾瑪在2009年商務(wù)部將外資零售門店審批權(quán)下放省一級商務(wù)部門之后，打出“本土化”旗號，大舉擴(kuò)張。現(xiàn)在沃爾瑪已經(jīng)在20個省市，開設(shè)了超過200家門店。現(xiàn)在沃爾瑪力圖通過自建物業(yè)與租賃物業(yè)的結(jié)合，使得未來門店超過1000家。
對于這家零售業(yè)巨頭來說，這并非一個非常艱難的決定。從2010年開始，零售商自建或者收購物業(yè)已經(jīng)蔚然成風(fēng)。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平說，商業(yè)地產(chǎn)的利潤遠(yuǎn)大于零售行業(yè)，而主流零售商也覺得，與其自身被開發(fā)商用作與地方政府談判的籌碼，不如直接自己來做。
不過，這也并不意味著，沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以順利上馬。在地方政府看來，相對于現(xiàn)在風(fēng)生水起的超級購物中心或大型綜合體，單純的大賣場業(yè)態(tài)已經(jīng)沒有吸引力了。
沃爾瑪不得不深入三、四線城市來尋找可供購買的土地。沃爾瑪中國一位區(qū)域地產(chǎn)總監(jiān)對本報記者表示：“地產(chǎn)業(yè)務(wù)能做多大，還是看總部的決心。”
在華新階段
自1992年，沃爾瑪進(jìn)入深圳以來，為了滿足快速擴(kuò)張布點的經(jīng)營策略，沃爾瑪賣場都是租約性的物業(yè)。不過，沃爾瑪現(xiàn)在發(fā)展趨勢已經(jīng)發(fā)生了一些微妙的轉(zhuǎn)化。
沃爾瑪（中國）地產(chǎn)開發(fā)部高級總監(jiān)聶明凱表示：“沃爾瑪已經(jīng)著手從三個方面開展工作：第一，從政府購買土地使用權(quán)；第二，從開發(fā)商手中購買物業(yè)，或者是和開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)；第三，購買現(xiàn)有的租賃門店。”
聶明凱，具有國際地產(chǎn)22年的開發(fā)經(jīng)驗，2009年加入沃爾瑪，此前聶在麥德龍任職5年，更早前在麥當(dāng)勞歐洲公司任職12年。
聶告訴記者，為了拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在管理架構(gòu)上，沃爾瑪（中國）進(jìn)行了調(diào)整，設(shè)置了地產(chǎn)調(diào)研部、區(qū)域地產(chǎn)部、地產(chǎn)開發(fā)部。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平指出，一般大店簽租約是以15年為期的，越到后期越面臨租金大幅度提高的“煩惱”。
此外，世界零售業(yè)老大沃爾瑪?shù)男膽B(tài)，與所有領(lǐng)退休金的老太太一樣，現(xiàn)在轉(zhuǎn)而投資地產(chǎn)，也是為了對沖通貨膨脹。
廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心CEO 段宏斌說：“隨著時代的發(fā)展、購物中心的出現(xiàn)，很多的企業(yè)純粹地做商業(yè)已經(jīng)處于弱勢，中國高速的城市化發(fā)展，不僅帶來商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，中國巨大的收益來源于土地的增值，目前像樂購、家樂福等都早已進(jìn)入城市商業(yè)土地的開發(fā)和營運(yùn)，沃爾瑪調(diào)整策略也是零售行業(yè)大勢所趨。”
“我們看到紅星美凱龍、宜家、蘇寧在做購物中心，沃爾瑪這樣做也只是順從這個趨勢而已。”王永平認(rèn)為。
王永平認(rèn)為，沃爾瑪中國現(xiàn)在規(guī)模已經(jīng)比較大了，對運(yùn)營管理以及利潤上的要求已經(jīng)超過了對速度的要求。“隨著零售市場競爭力的加劇，沃爾瑪已經(jīng)出現(xiàn)了整體利潤下滑的苗頭，增加持有型物業(yè)，可以帶來會計報表上每年物業(yè)價值重估的好處。”
“伙伴難求”
不過，聶明凱面臨這樣一種困惑。聶不解地說：“我們現(xiàn)在越來越難從政府那里拿到低價的商業(yè)用地。”
“一般的沃爾瑪購物中心也就做到3層，但他還要求一定是核心的商業(yè)地段，對地方政府來說，這樣存在巨大的土地浪費(fèi)。這樣沃爾瑪在購地方面與地方政府的議價能力不高。”王永平指出，沃爾瑪更好的一種出路是與開發(fā)商合作，購買其中一部分地塊。
聶明凱說，我們現(xiàn)在需要找到好的合作伙伴。“在主要業(yè)態(tài)的定位上，沃爾瑪（中國）對于山姆會員店，目標(biāo)定位在全國的一、二線城市，沃爾瑪購物廣場定位在全國一至四線城市。對于山姆會員店的土地面積要求為30—40畝，而對沃爾瑪廣場的土地要求約為20畝。”
聶明凱說，山姆會員店的營業(yè)面積應(yīng)達(dá)到24000萬平方米，擁有1000個獨(dú)立車位；而沃爾瑪購物廣場，需要擁有營業(yè)面積12000平方米，300個公用車位。商圈的要求，山姆會員店希望在20分鐘車程擁有70萬—100萬人口，面向中高收入群體，而沃爾瑪購物廣場則要求兩公里范圍之內(nèi)有10萬以上的人口，面向中等收入者。
聶明凱說，我們一至四線城市是整體的戰(zhàn)略，我們大概選了一千個潛在的商場選址，但是作為沃爾瑪來說，我們希望在有客戶的地方多建購物廣場。“我們現(xiàn)在也開始購買地產(chǎn)，另外我們是非常好的合作伙伴。”
