鏈家地產市場研究部

　　強調城市調控差異性

　　目前來看，一線城市的房價上漲情況相對顯著，需求規模較大造成了市場回暖的可持續性，供需關系相對緊俏則造成了房價的上漲。在本輪市場回暖過程中，各地存在著差異性，在一些庫存較大但需求水平并不高的地方城市，價格漲幅低于平均水平。此外，在年初市場持續火熱的情況下，需求群體仍以剛需和改善性需求為主，保持相對合理的狀態。但與此同時，依然存在因房價上漲而出現投資性需求入市的擔憂。

　　2月20日新“國五條”出臺之后，市場短期內尚未出現明顯的波動，長期來看則有一定的降溫作用。預計本輪地方調控也將出現一定的差異性，重點城市繼續收緊可能性較大。

　　從北京市商品住宅供應量上看，2月份的供應量處于低位。這一方面是受到春節長假影響，另一方面也與預期發生變化有一定關系。新“國五條”帶來的預期變化有望對市場漸漸產生作用。按照往常趨勢來看，3月份供應量將出現集中釋放。但在政策預期的影響下，房企在推盤節奏和定價方面可能更加謹慎。事實上，商品住宅市場從去年二季度以來能夠持續回暖，其重要前提就是政策持續平穩，沒有出現較明顯的收緊，使得買賣雙方預期都較為樂觀，需求能夠持續釋放和得到滿足。而隨著如今市場預期發生一定變化，不可避免地將在一定程度上對成交產生抑制作用。

　　21世紀不動產市場研究部

　　二手房市場影響甚微

　　2012年以來，房地產市場成交上漲，熱點城市尤其是一線城市表現搶眼，房價有所抬頭，但就房價上漲勢頭而言，新房市場其實得到了控制，漲幅相對平緩。而對于相對火爆的二手房市場來說，此次“國五條”的相關政策規定只是原則性的，除非金融部門大幅提高二套房首付比例和貸款利率，否則難以起到根本抑制作用。

　　21世紀不動產監測數據顯示，目前二手房市場成交活躍，價格未現降溫跡象，與2月20日之前無明顯差別。從門店渠道獲取的信息可知，目前65%左右的二手房客戶表示仍將按計劃買房，25%的客戶表示想先了解一下具體的政策內容，決定暫時觀望的客戶只有10%左右;近期二手房市場房源相對緊張，屢有加價和跳漲現象，目前尚未發現掛牌業主一方因新“國五條”而降低售價的情況。

　　新“國五條”暗示了相關監管部門會出臺細則的可能，按照慣例，若一周內金融監管部門不對信貸政策作出調整，則有關細則可能將在全國兩會后出臺。

　　房價問責應適度放權

　　在完善穩定房價工作責任制方面，中央有必要放權到地方政府，使熱點城市，尤其是房價上漲過快城市，有機會根據城市差異性制定相關細則。地方政府在日常工作中具體落實，對于定下的房價目標實施嚴格考核。

　　新“國五條”可以看作是過往政策的延續，傳遞出政府打擊投機投資性購房、保民生的態度，同時進一步強調了中央調控的決心。由于土地是有限的，地上能蓋的房子是有限的，如果把投機投資性需求加進去的話，住房的需求將是無限的，供求關系將受到影響。如今的城鎮化速度這么快，從經濟學原理上來看，城市住房在短期內肯定是供不應求的。

　　此次政策出臺的主要意義在于告知民眾樓市調控政策的穩定性和延續性，穩定民眾預期和房價。由于一線城市存在諸多就業機會、優質公共資源，在吸引人才方面表現出磁力作用和規模效應，其住房需求高于二三線城市的同時，房價上漲的可能性自然更大。為此，延續目前的限購政策是十分必要的。