北上廣等重點城市上半年土地收入至少同比翻番，銷售情況良好令開發商拿地熱情高漲;但在銀行“錢荒”傳導效應的影響下，開發商強勢期或難以為繼

　　劉展超 柳九邦 張歆晨

　　即使樓市調控政策連連收緊，但重點城市的土地市場卻再度升溫，高溢價地塊出現較為頻繁，這將給樓市調控增加難度。

　　《第一財經日報》記者獲悉，截至6月26日，北京前6個月經營性用地出讓收入為629.75億，同比增幅高達334%，接近2012年全年的647.92億;上半年上海經營性用地出讓金為597.84億，同比大漲307%;截至6月20日，廣州市上半年土地出讓收入已達430億，超過2012年全年的412億。

　　除了北上廣三大城市外，其他一些主要城市的土地市場也在上半年高潮迭起。杭州1~5月土地成交金額為500億元，比2012年同期上漲453%;今年上半年蘇州土地成交金額為236億元，同比猛漲530%;截至6月25日，上半年南京土地出讓金額為275.27億元，同比大漲122%。

　　北京中原市場研究部總監張大偉認為，今年“國五條”落地后，雖然北京版細則較為嚴格，但從全國市場看，絕大部分城市細則落地力度有限，導致了房地產市場整體依然處于高位。特別是今年一季度房企的銷售業績良好，資金情況處于最近幾年最寬裕的時機，這使得房企在全國各地拿地的積極性都明顯上漲。

　　一名香港上市房企總裁也對記者表示，去年下半年以來，整體銷售在回暖，開發商的土地儲備消耗得太厲害，必須要補倉。但是在這個時候，地方政府推出土地的量卻相對較少，導致一塊地推出來，有十幾家參拍，供需的失衡，土地市場就會有一些偏熱。此外，一些成長型房企現在急于進入一線城市，它們會以很高的價格拿地。

　　土地市場火爆

　　記者從北京市土地整理儲備中心獲悉，截至6月26日，北京前6個月土地市場總計出讓經營性用地86宗，土地出讓收入已經達到了629.75億。與去年上半年的144.88億相比，同比增幅高達334%。

　　同時，這個數據也已經接近2012年全年的647.92億。當然，這并非北京歷史上的最高值，2010年曾共計出讓276宗經營性用地，成交金額達到1638.5億元，創下歷史新高。

　　張大偉預計，在當前的市場行情下，北京2013年全年土地出讓金有望再次回到千億元以上，良好的銷售情況也使房企拿地的積極性明顯上漲。

　　國家統計局數據顯示，今年1至5月，商品房銷售面積39118萬平方米，同比增35.6%;商品房銷售額25864億元，同比增52.8%。同樣作為一線城市，上海和廣州的土地市場熱度，也反映出良好銷售勢頭下開發商拿地熱情不減。

　　據德佑地產提供的數據，截至6月26日，今年上半年上海經營性用地土地出讓金已達597.84億元，同比大漲約307.66%。去年1~6月，這一數據僅為146.65億元。

　　此外，去年全年上海經營性用地出讓金總額也僅為875億元。今年上半年597.84億元的土地出讓收入，已經和2011年7月~2012年6月一整年的土地收入相當。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示：“從目前的出讓節奏及情況而言，6月份全市經營性用地出讓突破200億元關口基本無懸念，同時其甚至有望成為近33個月內上海土拍市場成交金額最高的月份。”

　　廣州方面，2013年上半年，廣州市土地市場走出了驚天逆轉的行情，特別是5、6兩個月份，全市土地市場持續升溫，開發商拿地熱情空前高漲。

　　此前媒體披露的數據顯示，截至6月20日，廣州市上半年合計土地出讓收入已達430億，超過2012年全年的412億，逼近2011年全年的475億。由此不難預計，廣州今年的土地收入將創下該市2004年土地公開出讓以來的新高。

　　各地“地王”頻出

　　對于北京而言，雖然限價政策非常嚴格，但作為首都，其本身土地稀缺性突出，很多企業在其他市場獲得資金后，對北京的土地需求也明顯增加。

　　張大偉預計，北京7月份單月土地成交總價有望突破200億。在7月份有希望成交的14宗地塊中，剔除兩塊招標地塊，其他12塊土地的起始價總額已經高達121.6億，按照正常的溢價出讓，疊加2塊招標地塊(2地塊接近70萬平方米)，預計7月土地市場成交額將破200億。

　　他認為，從北京市場目前來看，商品房住宅地塊的高價難以避免，土地價格高位運行很可能成為常態，整體土地市場依然有繼續升溫的可能性。

　　從土地成交的溢價率上看，也可以看出市場的熱度。中原地產研究中心統計數據顯示，今年前6個月北京土地成交平均溢價率上漲到50%以上，高于2012年的29.8%，也高于2011年的40.4%。

　　除北京之外，其他熱點城市土地市場也在升溫。中原地產研究中心統計數據顯示，今年前5月，全國四個一線城市(京滬廣深)合計土地出讓金高達1411.8億元，去年同期是314.4億元，同比上漲了350%。

　　同期，13個一、二線城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州、蘇州、長沙)合計土地出讓金高達3084.62億元，相比2012年同期的1364億元上漲了126%。

　　在5月份，全國主要的一、二線城市土地市場有超過10宗高溢價地王成交，總成交額已經超過150億。廣州、北京、上海等一線城市均出現了區域土地價格新高。

　　21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，截至6月26日，上海市6月已累計出讓經營性用地38.5萬平方米，合計出讓總金額達126.7億元。而在接下來的2天內，上海土地市場還將出讓多達7幅經營性用地，合計出讓金額在90億元以上，其中不乏青浦區徐涇鎮會展中心3地塊(02-01)、靜安區石門二路街道60號街坊這類有望沖擊年內46億元紀錄的“準地王”地塊。

　　今年上半年，廣州房價一度連續4月領漲全國，市場呈現“地王頻出”的走勢。5月份，先后誕生了海珠南洲路、白云同寶路、番禺萬博三個地王，單價最高的一宗樓面地價高達3.4萬元/平方米，也成為廣州成交單價最貴的一宗。

　　值得關注的是，除了最高價的地王，最近兩月廣州拍出的市區居住類地塊中，絕大部分的成交均價都超過2萬元/平方米，基本與廣州市區多數在售樓盤的樓價持平，面粉貴過面包的現象再度上演。

　　“錢荒”影響幾何

　　張大偉認為，樓市量價目前均居于高位，而開發商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調控樓市的難度明顯加大。

　　國土資源部下屬機構——中國土地勘測規劃院近日發布5月份地價報告認為，5月以來多個城市土地市場出現拿地熱潮，競爭激烈。一線城市的優質地塊供不應求，競價輪次多達上百，高溢價地塊多次出現。高價格地塊不斷刷新原有紀錄，不僅一線城市，多個熱點城市也頻現“焦點”地塊。房企對后市的信心從土地市場的火爆中不難窺見，未來房價的攀升動力增強。

　　不過，在近日出現“錢荒”事件后，張大偉認為，“錢荒”雖然還未直接影響實體行業，但對房地產市場的心理影響不容小視。房地產市場這么多年的畸形發展，主要是依賴超發的貨幣。一旦資金收緊，房地產價格的漲幅肯定被抑制。

　　德佑地產分析師趙葆根認為，對于較為依賴銀行貸款的房企而言，“錢荒”將使其資金情況再度緊張，遏制其在土地市場上一擲千金的舉動，給今年以來過熱的土地市場實實在在地潑上一盆冷水。

　　德佑地產研究總監陸騎麟也表示，2011年底銀根的收緊，促使大量開發商降價求售，甚至出現虧本銷售的現象出現，后期間接引導到土地市場，土地底價成交和流拍現象頻繁出現。當前“錢荒”也必然會影響開發商的資金鏈，從而改變開發商對未來房價的預期，預計下半年土地市場降溫的可能性加大。

　　事實上，受銀行“錢荒”影響，近兩日地產股普跌，資金流動性控制更引發對房地產企業資金鏈緊繃的擔憂。鑒于房企主要資金來源于信貸、預售款以及自籌資金三個方面，“錢荒”威脅國內融資，加之美聯儲表態逐步退出量化寬松政策(QE3)威脅海外資金渠道，房企的日子將越來越難過。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，雖然上半年標桿房企銷售情況不錯，但下半年隨著資金鏈緊張，有可能會加速銷售，快速回籠資金。為此，房地產企業尤其是融資渠道單一的中小型房地產企業，可能會調整銷售策略，進行“價格修正”，從而對市場預期帶來一股鯰魚效應。這也意味著，持續大半年的開發商博弈強勢期或在下半年得到扭轉。

　　不過，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，雖然流動性危機在中國的銀行間市場乃至整個短期資金拆借市場集中爆發，但演變成償債危機的可能性不大，等到二季度過去，銀行超額儲備金率將回歸常態。因此，個人房貸及企業開發貸都不會受到牽連，“錢荒”事件短期對房地產市場形成的沖擊有限。