國(guó)家層面可能不會(huì)再出更細(xì)節(jié)文件;根據(jù)現(xiàn)有政策口徑，地方操作依然留有余地;北京明確特定情形下仍按“老辦法”征稅

　　張靜 藍(lán)之馨 張煥

　　4月1日，“國(guó)五條”地方細(xì)則密集出臺(tái)后的第一個(gè)工作日。市場(chǎng)并沒有“愚人”，廣州的地產(chǎn)中介已經(jīng)感受到成交量的下滑。

　　但有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注，廣州中原地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，個(gè)稅仍然按照原有的操作方法來進(jìn)行。目前，二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅征收有兩種方式——按照總價(jià)核定征收或按照差價(jià)的20%征收，前者是市場(chǎng)普遍操作的方式，后者是“國(guó)五條”明確要求推進(jìn)、但在一些地方細(xì)則中避而不談的。

　　昨天，國(guó)家稅務(wù)監(jiān)管層人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者透露，稅務(wù)部門應(yīng)該不會(huì)再出臺(tái)更細(xì)節(jié)的文件了。同一天，亦有媒體援引國(guó)稅總局人士的話稱，具體如何執(zhí)行、執(zhí)行到什么程度，這要看地方政府。

　　本報(bào)記者了解到，如上述中介透露的案例，地方在執(zhí)行過程中依然保有一定的“自由裁量權(quán)”。也就是說，20%個(gè)稅的條款在得到堅(jiān)決執(zhí)行的同時(shí)，依然給條件不允許時(shí)執(zhí)行“老辦法”留有余地。

　　北京地稅局昨天公布的細(xì)化政策口徑就對(duì)20%個(gè)稅問題進(jìn)行了詳細(xì)說明，但同時(shí)稱，在特定情形下，仍可以按照房屋總價(jià)核定征收1%的個(gè)稅。廣州市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴本報(bào)記者，配套辦法預(yù)計(jì)很快出臺(tái)。

　　政策口徑明確

　　連日來，一些地方政府出臺(tái)的“國(guó)五條”落實(shí)細(xì)則給外界的印象是，細(xì)則不細(xì)、“一句話調(diào)控”。這也令市場(chǎng)擔(dān)憂調(diào)控“溫柔落地”、貫徹不堅(jiān)決。

　　一個(gè)考量因素是20%個(gè)稅的提法，一些地方細(xì)則對(duì)此模糊帶過甚至只字不提。有分析稱，20%個(gè)稅如何征需要稅務(wù)部門再出配套細(xì)則。

　　稅務(wù)部門監(jiān)管層人士昨天對(duì)本報(bào)記者透露，目前并沒有司局正在制定細(xì)則的消息，“這么大事肯定要上報(bào)國(guó)務(wù)院，但都沒有掌握這方面信息。”

　　上述人士認(rèn)為，根據(jù)目前來看，此次“國(guó)五條”中的20%征稅只是國(guó)務(wù)院重申了規(guī)定，并不是新政策。

　　1994年起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》就規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅，這里所說的財(cái)產(chǎn)就包括房產(chǎn)。根據(jù)政策口徑，應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。

　　國(guó)稅總局2006年7月出臺(tái)通知，明確了住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)稅的政策口徑，稱房屋原值為購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)，合理費(fèi)用是指住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。該文件不但明確了商品房也明確了保障房和已購(gòu)公有住房原值的核定方法。

　　而目前市場(chǎng)普遍操作的按照總價(jià)征稅方式也有政策依據(jù)。上述國(guó)稅總局通知稱，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)稅金額。同時(shí)，“滿五唯一”免征個(gè)稅。2009年，國(guó)稅總局進(jìn)一步明確，轉(zhuǎn)讓普通住房以收入的1%核定應(yīng)納個(gè)稅額，非普通住房為2%。

　　“稅務(wù)部門應(yīng)該不會(huì)再出臺(tái)更細(xì)節(jié)的文件了。”上述人士稅務(wù)部門監(jiān)管層人士告訴本報(bào)記者，“如果仔細(xì)觀察，很多時(shí)候所謂的新政只是強(qiáng)調(diào)過去的觀點(diǎn)或換個(gè)說法強(qiáng)調(diào)而已。”

　　據(jù)上述人士解釋，之所以2006年出臺(tái)文件規(guī)定了可按成交價(jià)1%~3%征稅，就是因?yàn)槿绻�按照差額20%征稅需要核實(shí)房屋原值，操作難度較大，“貸款利息、裝修成本這些都太難核實(shí)了，還會(huì)增加納稅矛盾。”

　　“個(gè)稅的征收部門在地稅，地稅又聽命于地方政府。”該人士稱。

　　各地操作待觀察

　　率先出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則的北京昨天也較早明確了20%個(gè)稅的細(xì)節(jié)問題。

　　北京地稅發(fā)布的政策解讀中明確，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，同時(shí)還確定了除了商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值認(rèn)定方式。

　　這等于解決了應(yīng)稅賣房差額的一部分扣除額，另一部分則是所謂的合理費(fèi)用。對(duì)此，北京的文件中稱，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

　　該解讀同時(shí)落實(shí)了上述國(guó)稅總局通知，明確轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等。

　　但在現(xiàn)實(shí)操作中，對(duì)于確不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，北京地稅明確，依然可以以房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計(jì)算個(gè)稅。

　　同時(shí)，根據(jù)北京地稅的口徑，“滿五唯一”轉(zhuǎn)讓所得免征個(gè)稅的優(yōu)惠政策依舊有效。

　　“這樣對(duì)房地產(chǎn)最大的沖擊是很多不滿五年期的房子就不賣了，改為出租，租金價(jià)(1602.60,1.70,0.11%)格又會(huì)上升，但同時(shí)，租金也需納稅，這方面的稅收又會(huì)增加。”上述稅務(wù)監(jiān)管層人士表示。

　　目前，是否會(huì)有更多城市跟進(jìn)明確20%個(gè)稅的細(xì)則還有待觀察。

　　廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂近日向包括本報(bào)記者在內(nèi)的媒體透露，“國(guó)五條”廣州細(xì)則出臺(tái)后，稅務(wù)局會(huì)根據(jù)細(xì)則出臺(tái)一個(gè)具體的辦法。

　　昨天，本報(bào)記者就“個(gè)稅征收的細(xì)則何時(shí)出來”的問題致電廣州市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，這個(gè)還在研究當(dāng)中，應(yīng)該會(huì)很快了。

　　一名熟悉廣州地產(chǎn)界的人士告訴本報(bào)，“國(guó)五條”細(xì)則中強(qiáng)調(diào)“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的前提是“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的”，這就為地方操作留下了余地。

　　“很多時(shí)候都可以說不能核定嘛。”上述人士說，而據(jù)他所掌握的信息，廣州很有可能也跟北京一樣，如果難以核定房屋原值，就按照房屋售價(jià)的1%來征收個(gè)稅。

　　但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)稱，近年來由于更多地方的稅務(wù)部門和住建部門開始聯(lián)網(wǎng)，稅務(wù)部門可以調(diào)看到合同價(jià)和契稅等信息，這有利于執(zhí)行按差額20%征稅。

　　上述廣州中原地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴本報(bào)，昨天的成交量較十天之前有所下滑，一方面由于更多買房者的觀望態(tài)度，一方面也由于小長(zhǎng)假前是廣州的購(gòu)房淡季，但依然有人辦理過戶，且手續(xù)與此前無(wú)異。

　　“在個(gè)稅征收細(xì)則出來之前，客戶和業(yè)主都在觀望。”這位經(jīng)紀(jì)人說。

　　廣州一家地產(chǎn)公司總裁分析，廣州還未公布的二手房交易稅操作細(xì)則很可能只是對(duì)現(xiàn)有做法的一個(gè)鞏固說明而已。