自6月開(kāi)始，開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤積極性逐漸高漲。隨著新項(xiàng)目的陸續(xù)入市，新房成交量也出現(xiàn)明顯上漲。但是業(yè)內(nèi)人士指出，部分熱銷項(xiàng)目提價(jià)，短期來(lái)看符合營(yíng)銷規(guī)則，長(zhǎng)久來(lái)看未必符合市場(chǎng)。與此同時(shí)，限購(gòu)不見(jiàn)放松，庫(kù)存持續(xù)處于高位，多數(shù)房企下半年的預(yù)期也并不樂(lè)觀。(資料圖)

　　成交量的不斷上升使得部分開(kāi)發(fā)商又玩起了“量升價(jià)漲”的老戲碼。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，6月上半月，北京住宅網(wǎng)簽共10576套，同比上月再次上漲9%。而據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道提供的數(shù)據(jù)顯示，6月來(lái)北京住宅均價(jià)達(dá)到了21264元每平米，同比5月上半月的20243元每平米上漲了5%。

　　中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，當(dāng)前住宅均價(jià)上漲的原因除中高端項(xiàng)目增加外，漲價(jià)項(xiàng)目逐漸出現(xiàn)是重要原因。對(duì)此，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，近期部分熱銷項(xiàng)目提價(jià)，短期來(lái)看符合營(yíng)銷規(guī)則，但長(zhǎng)久來(lái)看未必符合市場(chǎng)。而鏈家地產(chǎn)陳雪也指出，限購(gòu)不見(jiàn)放松，庫(kù)存持續(xù)處于高位，多數(shù)房企下半年的預(yù)期并不樂(lè)觀。

　　成交量上漲勢(shì)頭或難以長(zhǎng)時(shí)間延續(xù)

　　從5月份開(kāi)始，商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季，成交量大幅上漲，純商品住宅成交量更是達(dá)到限購(gòu)以來(lái)的最高值。而6月作為傳統(tǒng)銷售旺季，加上近期央行降息的利好，也使得市場(chǎng)熱度并未有所降低。

　　自6月開(kāi)始，開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤積極性逐漸高漲。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅6月上半月，新增住宅供應(yīng)量就達(dá)到4421套，比上月全月的3577高出844套。

　　隨著新項(xiàng)目的陸續(xù)入市，新房成交量也出現(xiàn)明顯上漲。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 6月上半月北京純商品住宅成交4485套，比5月上半月上漲44%。與此同時(shí)，全市新房成交價(jià)格出現(xiàn)小幅回漲。6月上半月純商品住宅均價(jià)為21364元/平方米，比2012年5月同期上漲3.7%。

　　對(duì)于6月上半月價(jià)格微漲的情況，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮認(rèn)為，實(shí)質(zhì)性漲價(jià)現(xiàn)象并不存在，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲依然是因?yàn)橹懈叨隧?xiàng)目短暫熱銷而引起。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，當(dāng)前市場(chǎng)僅僅是成交量單方面回漲而已，并不能說(shuō)明市場(chǎng)真正“回暖”，與2009年5月市場(chǎng)“回暖”局面存在本質(zhì)上的差異，預(yù)計(jì)6、7月交易量還將處于高位，但是由于剛需數(shù)量有限，當(dāng)前這種成交量上漲勢(shì)頭難以長(zhǎng)時(shí)間延續(xù)，下半年樓市仍然存在不確定性。

　　胡景暉還指出，在限購(gòu)、限貸等政策的作用之下，短期內(nèi)購(gòu)房需求難以發(fā)生劇烈的增長(zhǎng)，建議大家不用擔(dān)心樓市會(huì)“觸底反彈”，更不必因此而恐慌。

　　負(fù)債庫(kù)存居高不下 房企壓力依舊

　　從已披露的銷售業(yè)績(jī)情況來(lái)看，5月份主要上市房企的銷售量和銷售金額都刷新了近幾個(gè)月以來(lái)的最高紀(jì)錄，其中萬(wàn)科同比分別增長(zhǎng)26.5%和19%，綠城同比分別增長(zhǎng)30.8%和13.3%，碧桂園則分別增長(zhǎng)約104%及164%。萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等四家房企5月銷售額均突破百億元。

　　雖然銷售情況有所好轉(zhuǎn)，但是壓在房企頭上的高負(fù)債和高庫(kù)存這兩座“大山”還并未隨之消失。陳雪認(rèn)為，排除結(jié)構(gòu)性的原因外，市場(chǎng)下行的速度放緩，但快速反彈的可能性不大。“限購(gòu)不見(jiàn)放松，庫(kù)存持續(xù)處于高位，多數(shù)房企下半年預(yù)期并不樂(lè)觀，在近期以‘高周轉(zhuǎn)’為目標(biāo)的情況下，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)。”

　　從負(fù)債情況來(lái)看，到今年一季度，僅146家上市房企總負(fù)債就高達(dá)1.49萬(wàn)億元，較2011年底的1.44萬(wàn)億元有所上升。其中，“萬(wàn)保金招”四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率依然維持在高位，分別為77.73%、78.92%、71.94%和70.32%。

　　長(zhǎng)江證券的研究報(bào)告也顯示，房地產(chǎn)板塊凈負(fù)債率再創(chuàng)2008年以來(lái)新高，平均達(dá)到了73%。

　　除了負(fù)債壓力巨大外，上市房企的庫(kù)存壓力也著實(shí)不小。

　　雖然隨著3月以來(lái)成交量明顯回漲，樓市庫(kù)存量開(kāi)始有所減少，但是據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月底，全國(guó)樓市庫(kù)存量比去年同期增加了17.82萬(wàn)套，上漲近三成，樓市庫(kù)存量依然處在高位。

　　而從上市房企一季度披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，146家房企的存貨總量一季度末為1.34萬(wàn)億元，同比2011年一季度的1.01萬(wàn)億元上升了32.7%，也較2011年末的1.29萬(wàn)億元有了進(jìn)一步的上升。

　　在負(fù)債和庫(kù)存壓力尚未明顯減緩的情況下，上市房企或許將在今年面臨更嚴(yán)峻的現(xiàn)金流考驗(yàn)。

　　據(jù)2012中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告顯示：2011年，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彛�資金面持續(xù)趨緊。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，2011年，房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)業(yè)收入增速大幅下滑，均值為53.50億元，增速較2010年下降了18.58個(gè)百分點(diǎn)。