新華網(wǎng)北京４月４日電（記者羅宇凡、華曄迪）隨著大型房地產(chǎn)上市公司年報(bào)的陸續(xù)出爐，房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的現(xiàn)實(shí)再次被凸顯。高額的負(fù)債率、龐大的庫存、嚴(yán)重分化的業(yè)績水平，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)面的整體回調(diào)使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金和銷售壓力。

    雖然一季度信貸政策出現(xiàn)了明顯的寬松趨勢，但在中央三令五申強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的背景下，想要走出困境、回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)似乎只有“降價(jià)促銷”一條路可走。

    庫存巨大　房企經(jīng)營仍處困境

    根據(jù)近期陸續(xù)公布的上市房企２０１１年年報(bào)，雖然大型標(biāo)桿房企依舊在調(diào)控最嚴(yán)厲的一年當(dāng)中取得了較高的營業(yè)收入，但業(yè)績分化的趨勢已十分明顯。部分房企的銷售業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)了大幅度的下滑，與此同時(shí)，越來越大的庫存壓力也成為房企未來發(fā)展的巨大隱患。

    來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至３月底，已公布年報(bào)的４８家Ａ股上市房企２０１１年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入合計(jì)２２３３．９５億元，同比增長２６．４％；營業(yè)成本１２８６．３４億元，同比增長２２．２％；Ａ股房企的整體營業(yè)利潤率有所提升。

    不過與此同時(shí)，各房企的存貨消化周期也在大幅延長。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，４８家Ａ股上市房企２０１１年末的存貨合計(jì)高達(dá)５９０６．７４億元，同比增長４５．８％，以去年的開發(fā)和銷售進(jìn)度計(jì)算，４８家房企目前存貨的消化周期達(dá)４．６年。而在２０１０年末，這些房企整體存貨的消化周期為３．８４年。這意味著，２０１１年末Ａ股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長了９個(gè)多月。

    “雖然在３月份部分城市成交量開始復(fù)蘇，但是相比２０１１年依然處于平均水平，繼續(xù)回暖的可能性不大。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，在樓市火爆時(shí)期積累下的存量目前依舊是壓在大部分房企心頭的一塊巨石。

    融資負(fù)債　資金壓力不減反增

    巨大的庫存壓力意味著資金回籠速度的減慢，這對(duì)極度依靠資金快速運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)而言無疑是巨大的枷鎖。一季度以來，包括中國海外、碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂、合景泰富、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等多家上市公司宣布了自己在Ａ股和Ｈ股的融資計(jì)劃。

    與此同時(shí)，從今年信托發(fā)行情況來看，頭兩個(gè)月房地產(chǎn)信托出現(xiàn)井噴。根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，目前在售的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品仍有９８款。１至２年期的信托產(chǎn)品中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品預(yù)期回報(bào)率仍然最高。分析人士認(rèn)為，這表明不少房企短期資金非常匱乏。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部的馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在２０１２年對(duì)于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。同時(shí)，也表明２０１１年房企資金回籠的情況與預(yù)期有一定差距，并且在今年繼續(xù)調(diào)控的大形勢下，房企也不免對(duì)今年的資金回籠形勢產(chǎn)生擔(dān)憂。

    然而，在房企紛紛啟動(dòng)新的融資計(jì)劃，到處“找錢”的同時(shí)，越來越高的負(fù)債率也成為房企資金鏈面臨的新壓力。逐漸到期的房地產(chǎn)信托、銀行信貸，都成為房企必須面對(duì)和解決的資金難題。

    根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，２０１１年萬科、招商、首開、世茂四家標(biāo)桿房企的總負(fù)債，較上年同比上漲４１．８％、４３．２％、５３．５％和２７．４％。已經(jīng)背負(fù)了較高負(fù)債的房企，再進(jìn)行大規(guī)模的融資，未來償債負(fù)擔(dān)加重的風(fēng)險(xiǎn)無疑進(jìn)一步增加。