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    第一財經(jīng)日報報道 接近監(jiān)管層人士透露，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已于近期完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研，由于大型房企集團(tuán)關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，信息嚴(yán)重不透明，房企負(fù)債率整體上升，資金鏈趨緊等原因，監(jiān)管部門要求各家銀行嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險。

    這一監(jiān)管層的最新動態(tài)被業(yè)界解讀為房地產(chǎn)開發(fā)貸款又將受到限制的信號。

    銀監(jiān)會調(diào)研60家大型房企

    銀監(jiān)會的調(diào)研報告顯示，60家房企中，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。同時60家房企共有4266個成員企業(yè)，其中有64個成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%。

    房企集團(tuán)多頭授信風(fēng)險成為風(fēng)險排查中較為突出的問題，集團(tuán)內(nèi)互保現(xiàn)象有所上升，互保貸款金額高達(dá)1417億元。

    從貸款期限結(jié)構(gòu)看，60家大型房企集團(tuán)在一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。

    針對銀監(jiān)會近期密集調(diào)研大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)一事，某城商行一支行行長對《第一財經(jīng)日報》表示，銀監(jiān)會對大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)貸款的要求只是一個框架性的意見，并不意味著短期內(nèi)會出臺具體政策去收緊信貸。

    “監(jiān)管層今年已經(jīng)對銀行信貸額度進(jìn)行了控制，大部分銀行都是按照年初制定的信貸額度在進(jìn)行投放，總行并未明確要求房地產(chǎn)貸款的占比要控制到多少。”該人士表示，目前距離年關(guān)已近，在剩余的一個多月時間里，本來銀行信貸就已不多，因此對房地產(chǎn)貸款的影響不會很大。如果明年監(jiān)管層針對大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)出臺嚴(yán)厲措施，屆時的影響效果才會顯現(xiàn)。

    持這種看法的銀行界人士較多。某股份制銀行分行行長也對本報表示，這并不意味著銀監(jiān)會要求收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸，而是銀監(jiān)會在給銀行提示風(fēng)險。銀行可根據(jù)這些信號，檢視自己在房地產(chǎn)上的貸款結(jié)構(gòu)，據(jù)此做出相應(yīng)調(diào)整。

    據(jù)了解，監(jiān)管部門要求銀行業(yè)實(shí)行集團(tuán)并表授信管理，集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成；對集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，嚴(yán)防信貸資金轉(zhuǎn)移或挪用；核實(shí)項(xiàng)目資本金的真實(shí)來源，防止企業(yè)通過關(guān)聯(lián)交易抽逃資本或以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金；嚴(yán)格控制貸款關(guān)聯(lián)擔(dān)保，禁止互保。

    同時，對于存在高價購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴(kuò)張、負(fù)債率偏高等問題的高風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管部門要求銀行應(yīng)密切關(guān)注其經(jīng)營狀況，一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應(yīng)及時采取保全措施。

    提示銀行風(fēng)險

    某股份制銀行公司業(yè)務(wù)部內(nèi)部人士對本報表示，今年銀行總體信貸規(guī)模收緊，不僅僅影響到房地產(chǎn)板塊。基于房地產(chǎn)調(diào)控的密度，今年銀行對房地產(chǎn)板塊更加關(guān)注，更加敏感。“因此對銀行來說，今年對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的選擇空間會更大一些，以前是很多房地產(chǎn)企業(yè)來貸款，基于同業(yè)競爭，大部分都能獲批。”

    上述分行行長則表示，近幾年，房地產(chǎn)新增貸款余額占比一直在上升，銀監(jiān)會的精神是讓銀行在房地產(chǎn)貸款上更加理性和謹(jǐn)慎。

    該人士還表示，從更大方面來講，銀監(jiān)會從今年年初就提出銀行要實(shí)行差別化的房地產(chǎn)信貸政策，加大對經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和小戶型自住房的信貸支持。自4月份房地產(chǎn)新政出臺以來，每次政策出臺都會重申這一意見，意味著房地產(chǎn)調(diào)控的思路越來越明確。“這也表示，房地產(chǎn)調(diào)控并非就是要收縮房地產(chǎn)貸款，而是要優(yōu)化貸款方向，使其更符合城市化進(jìn)程。在個貸上，也是這樣，差別化的信貸政策是鼓勵自住和改善型住房，抑制投資。”

    集團(tuán)授信控制升級

    針對大型房企集團(tuán)的金融風(fēng)險積聚問題，銀監(jiān)會將其年初以來便著力推行的“名單制”管理方式再度加碼，將資質(zhì)較優(yōu)的大型房地產(chǎn)集團(tuán)也納入監(jiān)管范圍。

    “銀監(jiān)會早已經(jīng)要求對房地產(chǎn)貸款實(shí)行名單式管理，目前我們銀行要求，只有在名單上的企業(yè)才能貸款；如果不在名單上，但項(xiàng)目資質(zhì)又特別好的房地產(chǎn)貸款，要拿到總行去審查。”一位股份制銀行分行行長對本報表示，實(shí)施名單式管理的原因就在于，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)涉及到大額授信，都是通過集團(tuán)整體授信來做的，由總行對大型房地產(chǎn)企業(yè)總部對口進(jìn)行，但是這種授信不封閉，因此造成很多大型房企囤地、項(xiàng)目之間資金挪用和混用等情況，因此設(shè)定名單以刪除部分風(fēng)險較大的房企。

    今年1月，銀監(jiān)會明確提出，對經(jīng)銀行調(diào)查發(fā)現(xiàn)和（或）經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)存在囤地捂房行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放新增貸款。4月，“國十條”出爐后，監(jiān)管層明確要求，商業(yè)銀行須重視開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績和信用度，在全行實(shí)行開發(fā)商企業(yè)名單式管理。

    最近，監(jiān)管層再度對存在土地閑置的開發(fā)商貸款提出警示，要求商業(yè)銀行積極配合國土資源部門開展的閑置土地核查處置工作，妥善利用閑置土地信息，對閑置土地信息和其他相關(guān)信息漠然處之、不作為的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其主要負(fù)責(zé)人需向監(jiān)管部門寫出書面說明。

    另一位股份制銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，監(jiān)管層從前年開始就已要求銀行對大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行集團(tuán)授信，并非此次調(diào)研后第一次要求。“這個集團(tuán)授信是虛的，總體授信后再看各個具體項(xiàng)目，對其在總體授信額度下具體授信。比如對某房企集團(tuán)總體授信100億元，該集團(tuán)一年有10個項(xiàng)目上馬，則要看具體每個項(xiàng)目的資質(zhì)，比如銀行會預(yù)測其未來銷售前景如何，以此來對每個項(xiàng)目分給不同的貸款額度。”該人士表示，但這一兩年來，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)授信的要求更加嚴(yán)格。（秦麗萍 韓婷婷）