京滬深樓市端午成交冷清 開發(fā)商捂盤硬扛
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- 時(shí)間:2011/6/7 8:38:00 來源:中國證券報(bào)
端午小長(zhǎng)假上海僅有1個(gè)別墅項(xiàng)目開盤，成為二季度以來周末開盤項(xiàng)目最少的一周。這個(gè)位于浦東的別墅樓盤，也僅僅推出了89套聯(lián)排別墅。
追溯至前一周，即5月30日至6月3日，上海僅有2個(gè)項(xiàng)目開盤。而預(yù)計(jì)6月上海全市只有33個(gè)項(xiàng)目上市，環(huán)比5月開盤量縮水28%，與去年同期相比也減少了18%。其中，90平方米以下小戶型樓盤僅占7席，其余26個(gè)項(xiàng)目均是100平米以上大面積項(xiàng)目以及別墅項(xiàng)目。更值得注意的是，多達(dá)12個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)預(yù)計(jì)過千萬，占總開盤量近4成。
對(duì)于樓盤入市步伐減緩，上海一樓盤銷售負(fù)責(zé)人指出，開盤量減少主要由三方面原因引起：一是部分開發(fā)商仍對(duì)后市抱有希望，有意識(shí)地將推盤時(shí)間后延；二是一批5月上市的新盤銷售不理想，開發(fā)商希望避開風(fēng)頭，等前期房源消化后再推盤；三是根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，端午假期通常并不旺銷。
北京市場(chǎng)雖然有新盤趁端午假期推出，但同樣是成交冷清。北京共有5個(gè)項(xiàng)目在端午期間開盤，均價(jià)都低于23000元，多數(shù)位于大興、房山等郊區(qū)。位于豐臺(tái)區(qū)的7克拉項(xiàng)目節(jié)日期間正式開盤，預(yù)售均價(jià)23000元，當(dāng)天開盤的200余套房源，直到下午5點(diǎn)左右只售出了18套，不到總數(shù)的1/10。
5月北京樓市出現(xiàn)大范圍滯銷，29個(gè)開盤項(xiàng)目的平均銷售率僅為31.1%，創(chuàng)年內(nèi)新低，銷售率超過四成的僅有遠(yuǎn)洋一方和首開常青藤兩個(gè)項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目都是率先大幅度下調(diào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格，才吸引到較多的購房者。
就在京滬樓市陷入膠著狀態(tài)之時(shí)，策略更為靈活的深圳開發(fā)商率先打出降價(jià)大旗，新盤低價(jià)入市吸引到眾多市民通宵排隊(duì)。由于政府出臺(tái)的限價(jià)政策，位于深圳觀瀾的招商觀園開盤前傳出均價(jià)每平方米12000多元，較市場(chǎng)預(yù)期低了3000元/平方米，引起了購房者的關(guān)注，開盤之前進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)登記的客戶即已經(jīng)超過3000批次。
6月4日招商觀園開盤當(dāng)天絕大部分房源即銷售出去，銷售人員表示，凌晨就有購房者來到售樓處排隊(duì)，到早上9時(shí)開盤時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)購房者已近300人。此次實(shí)際售價(jià)不同于之前的傳言，均價(jià)在每平方米14000元左右，比市場(chǎng)價(jià)格低了1000元。總體上節(jié)日期間深圳樓市成交冷清，但由于有降價(jià)樓盤橫空出世，市場(chǎng)不乏熱點(diǎn)。
信托繼續(xù)輸血
5月房地產(chǎn)信托規(guī)模依然居高不下
盡管來自銀行的貸款已經(jīng)收緊，資金鏈狀況不容樂觀，但由于開發(fā)商大力拓展信托、委托貸款、境外融資等多種融資渠道，資金情況尚未惡化到2008年金融危機(jī)時(shí)的程度，這給開發(fā)商提供了繼續(xù)捂盤扛價(jià)的底氣。
用益信托工作室統(tǒng)計(jì)表明，僅今年1至4月，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目222個(gè)，發(fā)行數(shù)量同比增加66.92％，募集資金722.11億元，募集資金規(guī)模同比增長(zhǎng)115.26％。4月集合信托產(chǎn)品的資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的占比高達(dá)43.25％。而且4月工商企業(yè)信托的占比為24.76％，許多信托產(chǎn)品以工商企業(yè)為名，實(shí)則投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致近幾個(gè)月工商企業(yè)類信托項(xiàng)目持續(xù)增加。
好買基金研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)信托仍然是募資最多的品種，5月54家信托公司共成立284只固定收益信托產(chǎn)品，納入統(tǒng)計(jì)的175只產(chǎn)品總規(guī)模為353.96億元，其中投向房地產(chǎn)的信托募集資金達(dá)到96.24億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他信托募集規(guī)模。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品以其高收益率吸引了眾多投資者，為房企提供了源源不斷的資金來源。中融信托發(fā)行的“創(chuàng)鴻集團(tuán)佛山創(chuàng)鴻匯苑集合資金信托計(jì)劃”，產(chǎn)品期限為24個(gè)月，預(yù)期年收益率為9％至14％。五礦信托發(fā)行的“榮騰商業(yè)地產(chǎn)投資基金信托計(jì)劃”，期限為18至24個(gè)月，預(yù)期年收益率為10.5％至13.5％。而3年期非房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率通常不超過10％。
業(yè)內(nèi)人士分析，去年10月之前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在5.50%至6.00%之間，10月之后達(dá)到6.60%，今年以來最低收益率接近10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)不勝數(shù)，最高預(yù)期收益率則從11%一路漲至15%，個(gè)別信托計(jì)劃甚至打出最高收益率超過20%的口號(hào)。
宜信財(cái)富管理中心分析師表示，樓市限購令出臺(tái)后，很多高凈值客戶將注意力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托。去年下半年以來，房地產(chǎn)信托收益率越來越高，十分熱銷，特別是一些質(zhì)地較好的項(xiàng)目，產(chǎn)品出來一周就被搶購一空。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信托收益率一路飆升必然對(duì)所投房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率有更高要求，甚至項(xiàng)目利潤(rùn)率要達(dá)到40%，再考慮到信托公司的凈資本情況，此類產(chǎn)品繼續(xù)拓展的空間已經(jīng)不大。
委托貸款異軍突起
逾期難以償還情形不斷出現(xiàn)
除了房地產(chǎn)信托，委托貸款也成了房地產(chǎn)企業(yè)又一重要融資渠道。今年一季度金融數(shù)據(jù)顯示，委托貸款增加了3204億元，是去年同期委托貸款增加額的2.1倍。
截至5月底，剔除上市公司出于正常經(jīng)營(yíng)需要給關(guān)聯(lián)公司提供的貸款，今年以來上市公司通過銀行已經(jīng)發(fā)放17筆委托貸款，合計(jì)金額近14億元，是去年同期的近4倍。其中，不少委托貸款是借給了缺錢的房地產(chǎn)企業(yè)。已經(jīng)公布了貸款利率的14筆委托貸款的平均貸款利率達(dá)到15.8%，相比一年期貸款基準(zhǔn)利率上浮了150%，其中最高一筆委托貸款利率達(dá)到21.6%。
中南建設(shè)5月27日公告稱，將通過江蘇銀行南京河西支行向金陵飯店借款2億元，用于公司經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)，借款期限1年，年利率12%。中南建設(shè)將于合同簽訂后的1年內(nèi)按季度支付金陵飯店資金利息費(fèi)600萬元，全年共計(jì)2400萬元。
一家商業(yè)銀行內(nèi)部人士表示，今年委托貸款數(shù)量大增、利率明顯上升，特別是發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)的貸款猛增。由于委托貸款屬于銀行中間業(yè)務(wù)，受托人不承擔(dān)任何貸款風(fēng)險(xiǎn)，只收取手續(xù)費(fèi)，所以銀行也愿意招攬。中國證券報(bào)記者也發(fā)現(xiàn)，許多民間資本正在通過委托貸款的這一渠道流入房地產(chǎn)企業(yè)，部分委托貸款實(shí)際利率水平高達(dá)20%至30%，同時(shí)不斷出現(xiàn)委托貸款逾期未還的情況。
民間資金輸血房地產(chǎn)企業(yè)，境外資金也直奔中資房企。標(biāo)準(zhǔn)普爾統(tǒng)計(jì)，僅今年一季度中資房企已經(jīng)從境外市場(chǎng)融資超過30億美元，預(yù)計(jì)今年全年很可能突破百億美元，創(chuàng)下中資房企海外融資額的最高紀(jì)錄。
恒大地產(chǎn)、仁恒置地、雅居樂、合景泰富、恒盛地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等中資房企都積極開展境外融資。中駿置業(yè)和華南城控股在海外發(fā)債，籌資規(guī)模分別為20億元人民幣和2.5億美元，合生創(chuàng)展籌資3億美元，瑞安房地產(chǎn)則融資35億元人民幣。
有專家表示，隨著未來信托公司凈資本可能告急和有關(guān)部門強(qiáng)化監(jiān)管，信托融資渠道擴(kuò)張空間有限，而委托貸款逾期不還的情形增加，民間資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的熱情將逐漸消退。同時(shí)境外融資風(fēng)險(xiǎn)也在上升，融資后上市房企股權(quán)安全將面臨一定危險(xiǎn)。開發(fā)商通過信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久，根本措施還是要靠加快銷售回籠資金。
端午節(jié)期間，深圳有開發(fā)商打出降價(jià)大旗，新盤低價(jià)入市，吸引了眾多市民通宵排隊(duì)購房。然而，其他一線城市卻沒有出現(xiàn)降價(jià)搶購場(chǎng)面，在北京、上海原本被購房者寄予厚望的端午促銷大戰(zhàn)并未出現(xiàn)，開發(fā)商缺乏降價(jià)意愿，大量新盤繼續(xù)延期上市，總體上看各地樓市因?yàn)榻┏侄@得格外冷清。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前開發(fā)商仍有各種辦法維持其資金鏈，如信托、委托貸款、境外融資等，資金情況尚未惡化到2008年金融危機(jī)時(shí)的程度，這似乎為開發(fā)商咬緊牙關(guān)繼續(xù)捂盤扛價(jià)憑添了底氣。此外，許多開發(fā)商仍對(duì)樓市反彈抱有希望，不到萬不得已，開發(fā)商難以直接降價(jià)。但開發(fā)商通過信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久，確保資金鏈不斷裂的根本措施還是要推動(dòng)銷售、加快回籠資金。
