北京多個物業(yè)曬賬單不符規(guī)定
據(jù)京華時報 根據(jù)新頒布實施的《北京市物業(yè)管理辦法》，近期，北京各個小區(qū)的物業(yè)公司開始向業(yè)主公示收支情況。上周，記者隨機抽取城區(qū)的50個小區(qū)進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中有41個物業(yè)公司如期公示了去年的賬單，另有9個小區(qū)未如期公示，約占兩成。同時，在如期進行公示的物業(yè)公司中，也存在6種不符合規(guī)定的問題。
-總覽
部分賬單公示不符規(guī)定
根據(jù)規(guī)定，今年1月1日起，物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況，以及本年度物業(yè)服務項目收支預算，且公示時間不得少于15日。
如今，一季度已過去一段時間。上周，記者隨機抽取了50個小區(qū)進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)芳古園二區(qū)、順馳藍調(diào)等小區(qū)的9家物業(yè)公司未公示收支情況。這些尚未公示物業(yè)費收支的物業(yè)公司表示正在準備中，很快會將收支進行公示。其余41家已經(jīng)如期進行公示的物業(yè)公司中，部分曬出的賬單中存在各種問題。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司所公示的內(nèi)容問題集中表現(xiàn)在6方面：物業(yè)公司沒有按照文件要求的內(nèi)容進行公示；公示張貼位置不顯著；公示中各項賬目的數(shù)字存疑；收支統(tǒng)計方法不準確；物業(yè)公司有意漏掉公共收益；公示中出現(xiàn)了重復記賬的問題。另外，還有一些物業(yè)公司的收支出現(xiàn)虧損，業(yè)主對此表示質(zhì)疑。
-個案
順馳藍調(diào)
物業(yè)收支明細尚未公布
“現(xiàn)在業(yè)委會的任何要求，在物業(yè)公司面前都會被過濾掉。”昨天下午，該小區(qū)業(yè)委會負責人稱，小區(qū)物業(yè)公司河北石家莊勵富士聯(lián)行藍調(diào)物業(yè)服務處尚未公示上一年度物業(yè)費明細，“去年初，我們小區(qū)業(yè)主大會決議辭退這家物業(yè)公司，該公司已沒有服務合同，但其拒不退出，并且向業(yè)主收取了物業(yè)費。”
該負責人稱，即便沒有聘用合同，但收了業(yè)主所繳納的物業(yè)費，就有責任向業(yè)主公示這些錢用到了哪里。
昨天下午，仍在該小區(qū)駐扎的物業(yè)公司一工作人員稱，她尚不知物業(yè)收支公開的具體情況，會向領(lǐng)導匯報后回復。此后，該物業(yè)公司一相關(guān)負責人就上一年度物業(yè)收支情況是否公示的答復是：“無可奉告。”
慧谷陽光
工資支出被指重復記賬
4月14日晚，朝陽區(qū)慧谷陽光小區(qū)業(yè)委會和業(yè)主，物業(yè)公司，街道辦，居委會召開四方會議，該小區(qū)物業(yè)公司陽光嘉業(yè)公布的項目收支情況報告，成了四方會議的重要議題。業(yè)委會及部分業(yè)主指出，物業(yè)收支情況報告存在“缺斤短兩”，所公示數(shù)據(jù)存疑，物業(yè)共用部分經(jīng)營支出過高，重復記賬等四大問題。
當晚，對照物業(yè)收支公示示范文本，該小區(qū)業(yè)委會相關(guān)負責人就小區(qū)物業(yè)公司前不久公布的項目收支情況報告一一提出質(zhì)疑：“你看，示范文本二大條第二小條要求物業(yè)公示經(jīng)營收入情況及經(jīng)營支出情況，而在物業(yè)公布的收支情況報告中沒有該項內(nèi)容。”該負責人還說，在其附表1中，物業(yè)共用部分經(jīng)營支出為156128.15元，其中包括人工費、保潔費、維護費等共計141853.4元。與此同時，物業(yè)共有部分人力成本也有物業(yè)招聘的保安和服務人員工資，“這就是重復記賬”。
業(yè)委會要求物業(yè)公司對物業(yè)服務收支情況予以審計，以還業(yè)主一個明明白白的公開表。對此，該小區(qū)物業(yè)公司相關(guān)負責人回應稱，回去會對收支明細重新進行核實和公布，并會在5天后對業(yè)委會予以答復。
朱雀門
賬單虧損百萬引發(fā)質(zhì)疑
記者在西城區(qū)朱雀門小區(qū)公示欄中看到，物業(yè)按照規(guī)定如期張貼出了公示。這份公示中包括2010年度物業(yè)服務履約情況說明、物業(yè)服務項目收支情況報告、物業(yè)共用部分經(jīng)營收支情況等。
記者發(fā)現(xiàn)公示中顯示，該小區(qū)2010年度收取物業(yè)費466.24萬元，各項服務費支出共計612.40萬元，物業(yè)服務費收支余額為-146.16萬元。另外，物業(yè)經(jīng)營收支結(jié)余25萬元，物業(yè)共用部分經(jīng)營收支結(jié)余45.04萬元(其中含上年度累計結(jié)余44.60萬元)。
小區(qū)一名業(yè)主告訴記者，物業(yè)貼出的這份公示內(nèi)容很詳細，而且物業(yè)費繳費率在98.34%，但收支出現(xiàn)了虧損，這讓人很不理解。如何能夠證實這份報告的真實性呢？虧損的原因值得探究。一些業(yè)主也表示，雖然有質(zhì)疑，但是不知道通過什么途徑來解決，畢竟不能靠物業(yè)的一方說法。
朱雀門小區(qū)嘉晟物業(yè)公司經(jīng)理表示，該小區(qū)物業(yè)費2.9元/平方米的標準讓公司入不敷出，“我們始終不敢提漲價。”這名負責人說，一提漲價繳費率肯定下降。然而居民質(zhì)疑，這種物業(yè)費標準，不應該虧損。
-部門說法
業(yè)委會可以審計物業(yè)收支
據(jù)介紹，《北京市物業(yè)管理辦法》要求公示的內(nèi)容必須全部公示，凡是沒有按時公示或按規(guī)范公示的，都將約談企業(yè)法定代表人和物業(yè)項目負責人，責令限期改正，并作為不良記錄記入物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人信用系統(tǒng)。
市住建委工作人員說，業(yè)主如果對物業(yè)的公示有質(zhì)疑，業(yè)主本人可到物業(yè)進行詢問，小區(qū)業(yè)委會也可以委托專業(yè)機構(gòu)對小區(qū)物業(yè)收支情況進行審計。如果物業(yè)公司拒不配合，業(yè)主可向區(qū)縣房屋行政主管部門舉報。部分業(yè)主因物業(yè)公司未及時公示相關(guān)內(nèi)容，采取不繳物業(yè)費的方法是不應該的，因為不繳費導致物業(yè)不能按時維護小區(qū)物業(yè)管理，損害的是全體業(yè)主利益。
-律師建議
業(yè)委會應與物業(yè)細化簽約
本報律師團成員馬傳貞說，市住建委的物業(yè)費收支公開示范文本出發(fā)點非常好，但由于沒有明確如果物業(yè)公司不公開收支情況將受到何種懲罰，所以，操作起來比較困難。
律師建議，有業(yè)委會的小區(qū)，和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同時，一定要將違約責任寫清楚。尤其是物業(yè)費的收支公開問題，越細化越好。比如，一旦發(fā)現(xiàn)有假，應承擔高額的違約金，如果發(fā)現(xiàn)違約3次將解除合同等。
關(guān)于公共收益的收支公開問題，律師建議，可以從物業(yè)服務合同中單列出來，由業(yè)委會聘請專業(yè)人員草擬《社區(qū)公共收益管理辦法》，比如，如何劃定停車位，停車費如何收取，收取后如何分配和管理。
在沒有召開業(yè)主大會選舉成立業(yè)委會的小區(qū)，建議盡快召開業(yè)主大會選舉成立業(yè)委會。最后，如果物業(yè)公司不能按照物業(yè)服務合同約定公開包括公共收益在內(nèi)的物業(yè)費收支情況，業(yè)主或業(yè)委會可投訴到物業(yè)管理協(xié)會，要求取消其資質(zhì)。
質(zhì)價相符的服務不應虧損
-專家支招
社區(qū)專家舒可心認為，在物業(yè)費收支公開中，如果業(yè)主對公開內(nèi)容有疑問，可以進行審計、查賬，業(yè)主有這個權(quán)利。因為審計要產(chǎn)生一些費用，所以需要業(yè)委會找第三方機構(gòu)進行審計，然后由全體業(yè)主分攤費用。如果沒有業(yè)委會就等于業(yè)主自己放棄了這個權(quán)利。如果物業(yè)公司沒有按照政府的標準進行公開，業(yè)主可去住建委反映情況或者解聘物業(yè)公司。
針對在公開過程中很多物業(yè)公司出現(xiàn)虧損問題的情況，舒可心表示這是不應該的。物業(yè)管理水平不一樣，結(jié)果也就不一樣。物業(yè)服務要質(zhì)價相符，業(yè)主買多少錢的服務，物業(yè)就提供怎樣的服務，而不應該虧損。
“物業(yè)費收支公開是業(yè)主與物業(yè)建立互信的第一步。”舒可心說，強勢的一方向弱勢的一方公布了收支，今后物業(yè)和業(yè)主雙方要逐漸建立互信。物業(yè)費公開這樣一個主要矛盾被解決后，肯定會出現(xiàn)一些次要矛盾，這需要雙方共同解決才會雙贏。記者： 李慧博 張淑玲
