全國近40個城市公布房價調(diào)控目標未見降字
今年2月，國務院發(fā)布史上最嚴厲的《國八條》房地產(chǎn)調(diào)控措施，要求各地方政府在一季度前向社會公布當?shù)胤績r調(diào)控目標。
離這一大限還有一周，本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全國目前只有近40個城市公布了自己今年的房價調(diào)控目標。而已公布的調(diào)控目標中未見降字——絕大多數(shù)城市將當?shù)氐姆績r漲幅定在10%左右。
其中，漲幅最小的是位于欠發(fā)達地區(qū)的蘭州。該地允許2011年房價漲幅不超過9%。
部分城市調(diào)控目標
蘭州：漲幅不超過9%，低于當?shù)仡A期的GDP增長14%和城市居民人均可支配收入增長10%的指標。
丹東：確定漲幅不超過 9%-9.5%。
榆樹：2011年度新建住房“增幅低于2010年新建住房價格增幅”，而榆樹2010年新建住房的價格增幅高達 50.5%。
西安：漲幅不得高于15%。今年西安城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入增長指標為15%。
海口：漲幅要低于全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平。2011年，海口市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長的預期目標為10%左右。
濟南：漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平。
肇慶：不高于本年度全市生產(chǎn)總值增長速度。
嘉善：漲幅不高于本縣地區(qū)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度。
宜春：增幅控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長比例以內(nèi)。
錦州：平均價格增幅擬定為不高于13%。
昆明：漲幅不能超過人均可支配收入增長水平。按昆明十二五規(guī)劃，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長目標均為10%。
岳陽：平均價格增幅不高于10%。
沈陽：低于當年城市人均可支配收入和經(jīng)濟增長幅度(這兩個指標預期目標為12%)。
合肥：漲幅不高于年度GDP及居民可支配收入增長幅度。
貴陽：不高于全國平均值。銀川：漲幅控制在當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度以內(nèi)(人均可支配收入增長預期目標為10%)。
公布城市尚不足一成
據(jù)京華時報記者不完全統(tǒng)計，截至昨天，公布房價調(diào)控目標的城市比例不到全國600多個城市的一成。
目前，只有山西省22個城市以及銀川、貴陽、昆明、佛山、岳陽、沈陽、丹東、海口、合肥、蘭州、西安、濟南等共計40個城市公布了自己的房價調(diào)控目標。
從已公布的房價控制目標來看，沒有一個城市提及“居民住房支付能力”這個參考標準，絕大多數(shù)只提及當?shù)谿DP增速和人均可支配收入增速。
其中，一些城市的房價調(diào)控目標，與當?shù)谿DP增速和人均可支配收入增速持平。
此類城市，可以西安為例。西安市政府給出的調(diào)控目標是：2011年西安新建住房的漲幅不得高于15%。而今年西安城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入的增長目標為15%。
到目前為止，調(diào)控目標中漲幅最小的是位于欠發(fā)達地區(qū)的蘭州。該地允許2011年當?shù)匦路繚q價幅度不超過9%，低于當?shù)仡A期的GDP增長14%和城市居民人均可支配收入增長10%的指標。
不只是二線城市一片漲聲——小城丹東的房價控制目標，確定在“漲幅不超過9%-9.5%”。
目前可知，在已公布調(diào)控目標的城市中，最寬松的目標非榆樹莫屬——該市規(guī)定，2011年新建住房“增幅要低于2010年新建住房價格增幅”，但榆樹2010年新建住房價格的增幅高達50.5%。
一線城市仍秘而不宣
盡管距離國務院公布的最后期限只有4天，但京、滬、廣、深這類昔日房價幾度飆升的一線城市，對調(diào)控目標尚秘而不宣。
反觀2010年，在中國房地產(chǎn)市場步入調(diào)控時代后，歷次國務院的調(diào)控政策出臺時，一線城市都是最先跟進地方細則的排頭兵。
以國十條為例，2010年4月17日國務院發(fā)布“國十條”，半月內(nèi)北京制定并發(fā)布了“京十二條”，并帶頭開始限購，隨后上海、深圳等一線城市紛紛跟進。
為何出現(xiàn)這一狀況？住建部政策研究中心副主任王玨林分析稱，國八條中規(guī)定，地方政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標。
王玨林認為，北京這樣的一線城市難度更大，地方政府相互看看，相互參考可以理解，所以各地調(diào)控目標遲遲沒有出來，不過他相信在月底前，全部城市的調(diào)控目標都能公布。
“正是房價上漲壓力大，所以才會有調(diào)控目標。”王玨林表示，地方政府一旦制定了目標，就必須完成。對于目前已公布的房價調(diào)控目標，他不表示質(zhì)疑，也不評價這些城市房價漲幅的高低。
上漲10%為確保完成
10%的上漲空間，究竟是“限價目標”還是“漲價目標”？
“地方政府就沒有動力將房價降下來。”中國房地產(chǎn)學會執(zhí)行會長、北京房地產(chǎn)學會常務副會長陳貴表示。
他說，對于承擔拉動地方經(jīng)濟重任的房地產(chǎn)來說，個別地方政府可能并不想調(diào)控。就目前這些城市公布的全年上漲10%左右的房價調(diào)控目標，充分說明了地方政府的不情愿情緒，也可以說是試探性的。
陳貴認為，影響房價的因素主要有兩個，一個是供需，另一個是預期。就目前的市場，需求還是大于供給，房價上漲的壓力在未來10年都一直存在。如果不出臺調(diào)控政策，購房人還會一致認為房價上漲，在這樣的預期下，房價上漲更快。而一線城市這兩重壓力更大，因此目標難定。但面對國務院的問責制度，地方政府又不得不制定出一個目標。
陳貴說，定低了怕完不成任務，所以地方政府一定會定高一些。另外，今年確定的1000萬套保障房，目前還沒形成供應，到底會不會對市場產(chǎn)生沖擊誰也不確定，而且這些保障房陸續(xù)入市要等到國慶后，(對地方政府來說)與其冒風險，不如給自己定一個寬松的指標，確保在年末完成目標。
土地財政還在發(fā)威
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉持相同判斷。他認為，雖然從去年開始進行了房地產(chǎn)調(diào)控，但各地的土地財政并未發(fā)生實質(zhì)改變，讓地方政府主動降房價，從邏輯上說不通。因此，制定一個相對能實現(xiàn)的“較低”漲幅，對地方政府來說更具有現(xiàn)實可能性。
他同時持樂觀態(tài)度——各地調(diào)控指標公布得如此之晚，甚至有些城市至今尚未公布，反映了地方政府對此次“立軍令狀”的重視，“這總比拍腦袋定數(shù)，草草公布，形同虛設要好”。
已公布調(diào)控目標的城市，所定標準大多參考各地GDP和人均可支配收入增長幅度。
胡景暉認為，GDP、人均可支配收入、房價、CPI之間，的確應該有一個相對合理科學的數(shù)據(jù)體系和比例關系。“從一個發(fā)展速度較快的城市來看，一年的GDP漲幅在10%，人均可支配收入漲幅應該在8%，房價漲幅在6%以內(nèi)，CPI漲幅在4%以內(nèi)，這樣既能體現(xiàn)居民對經(jīng)濟增長成果的充分享有，又能體現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值性，還能讓老百姓感覺房子越來越買得起。大家的日子都會好過。”
此外，調(diào)控目標緊跟各地GDP、人均可支配收入增長幅度，也許還存在統(tǒng)計數(shù)字與百姓實際感受不符的“意外”。胡景暉認為，調(diào)控目標只是一個單純的數(shù)字，會存在問題——為了完成這一數(shù)字，相關機構可以采用不開盤高檔房、加大郊區(qū)房供應等方法，拉低房價漲幅指數(shù)。
中國社會科學院經(jīng)濟學博士馬光遠則認為，國務院要求地方政府公布的調(diào)控目標，要綜合考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力這三個因素。地方政府顯然遺漏了居民住房支付能力這個重要因素。
馬光遠舉例說，如果一個城市的房價是1萬元一平米，而人均收入是3000元。1萬元房價漲10%是1000元，3000元工資漲10%是300元，這樣執(zhí)行，老百姓的收入和房價還是會越差越大，調(diào)控目的何在？
馬光遠說，在微觀經(jīng)濟學中有個理論叫收入彈性。所謂彈性，就是每一個因素變化對價格的影響會不一樣。例如，白菜漲10%，對一個城市的經(jīng)濟漲幅影響可能只有3%、4%，而房價上漲10%，對一個城市的經(jīng)濟漲幅影響可能超過了10%。兩者不能相提并論。
他說，“我們有世界上最多的經(jīng)濟學家。在目前的房價下，怎能將調(diào)控目標與GDP增速和人均可支配收入增幅掛鉤？制定政策時，(我們)不要違背常識。”
