這種情況并非個(gè)例。近日，北京、上海、深圳、廈門等多個(gè)熱點(diǎn)城市相繼傳出樓市降價(jià)的消息，新房、二手房市場(chǎng)似乎都有降溫跡象，此前備受關(guān)注的熱點(diǎn)樓盤也不再火爆。難道樓市真的轉(zhuǎn)冷了?

　　對(duì)于這個(gè)問題，業(yè)內(nèi)人士的看法并不統(tǒng)一。有專家表示，這是樓市調(diào)整的開始，未來波及更多區(qū)域和城市，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，這只是個(gè)案，不能代表整個(gè)市場(chǎng)。

　　降溫

　　多個(gè)熱點(diǎn)城市郊區(qū)盤定價(jià)松動(dòng)

　　樓盤。中新經(jīng)緯賈亦夫攝

　　“凡是陌生電話，一小部分是推薦理財(cái)產(chǎn)品，大部分是賣房的。”劉陽(yáng)說，雖然幾個(gè)他知道的樓盤并未明顯降價(jià)，但已經(jīng)出現(xiàn)了一些優(yōu)惠活動(dòng)。

　　劉陽(yáng)還記得，9月中旬，一處位于南三環(huán)附近的公寓房開盤價(jià)從之前宣稱的11000元~12000元/平方米降到了不足10000元/平方米，但之后價(jià)格又漲了回去。這兩天，他詢問該樓盤是否還有優(yōu)惠活動(dòng)，置業(yè)顧問沒有正面回答，只是說讓劉陽(yáng)過去看看，“價(jià)格也給力，房子也給力”。

　　作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京也頻現(xiàn)降價(jià)促銷。位于大興區(qū)南六環(huán)外的一處限競(jìng)房，政府最高限價(jià)42000元/平方米，一位置業(yè)顧問告訴中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)，該樓盤主推89平方米的住宅，預(yù)計(jì)9月底開盤，相較于最高限價(jià)，一期住宅的售價(jià)在36000元/平方米左右。

　　所謂限競(jìng)房，是指以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式供應(yīng)土地，并開發(fā)的商品房項(xiàng)目。從北京來看，限競(jìng)房的銷售情況不及市場(chǎng)預(yù)期。中原地產(chǎn)研究中心此前的數(shù)據(jù)顯示，北京已經(jīng)入市近萬(wàn)套限競(jìng)房，網(wǎng)簽率只有不足20%，即便算上所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售，平均去化也不足40%。

　　在深圳，有媒體走訪了十余個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，看房的人數(shù)寥寥，多數(shù)樓盤只有三五組客戶，與市場(chǎng)火爆之時(shí)不可同日而語(yǔ)。大鵬新區(qū)一個(gè)樓盤，目前在售93～124平方米的住宅，不僅價(jià)格較之前有所下調(diào)，還推出了分期首付為客戶墊資。

　　上海寶山區(qū)羅涇板塊某樓盤更是推出了“買房送寶馬”的優(yōu)惠活動(dòng)。銷售人員對(duì)媒體表示：“‘買房送寶馬’這個(gè)活動(dòng)涵蓋了所有房型，贈(zèng)送的車型為寶馬3系、X1以及1系，具體車型視戶型、樓層等略有差異。如果不選擇送車，也可以折價(jià)抵扣到房款中，抵扣金額為20余萬(wàn)元。”

　　熱點(diǎn)城市的二手房交易也趨冷。貝殼研究院8月份監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)13城二手房市場(chǎng)迎來更深度的降溫，除成都成交低位小幅修復(fù)外，其余城市均環(huán)比下滑，且7城降幅環(huán)比擴(kuò)大。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，調(diào)控加碼之下，深圳、青島、長(zhǎng)沙及成都的銷售均價(jià)已經(jīng)下跌，武漢、南京、濟(jì)南等城均價(jià)穩(wěn)定。重點(diǎn)城市入市需求乏力，新增客源量普遍降至年內(nèi)低位。業(yè)主預(yù)期繼續(xù)減弱，多城掛牌均價(jià)下跌，調(diào)價(jià)中漲價(jià)房源占比全面下降。在需求不濟(jì)、預(yù)期松動(dòng)的情況下，9月重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)仍不樂觀。

　　同策研究院首席分析師張宏偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)表示，熱點(diǎn)城市郊區(qū)盤進(jìn)行優(yōu)惠促銷或降價(jià)，只是樓市調(diào)整的一個(gè)開始，未來會(huì)有更多區(qū)域和城市加入。“之前市場(chǎng)比較熱，購(gòu)房人將目光轉(zhuǎn)向了郊區(qū)盤，但現(xiàn)在他們又撤了回來，導(dǎo)致郊區(qū)價(jià)格開始下跌。”他說。

　　背離

　　官方數(shù)據(jù)顯示量、價(jià)兩旺

　　住宅一體化建筑模型。資料圖中新經(jīng)緯攝

　　對(duì)于部分地區(qū)的降價(jià)現(xiàn)象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉有不同的看法，他認(rèn)為，出現(xiàn)降價(jià)只是部分區(qū)域的個(gè)別樓盤，可以看做是市場(chǎng)的沖高回落，但整個(gè)市場(chǎng)的大部分區(qū)域并沒有降價(jià)。

　　與一些地區(qū)出現(xiàn)降價(jià)相對(duì)比的是，官方數(shù)據(jù)卻顯示，市場(chǎng)的銷售規(guī)模與價(jià)格仍在上揚(yáng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，67個(gè)城市新房售價(jià)環(huán)比上漲，北京、南京持平，僅廈門1個(gè)城市下跌。從數(shù)量上看，上漲的城市數(shù)量已經(jīng)創(chuàng)下近幾年新高。

　　漲幅方面，中原地產(chǎn)研究中心稱，70城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅全面擴(kuò)大，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn);35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲2.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　銷售面積和金額上，今年1-8月份，全國(guó)商品房銷售面積突破10億平方米，創(chuàng)下了歷史同期記錄，銷售額8.9萬(wàn)億元，比去年同期多出了超1萬(wàn)億元。張大偉預(yù)計(jì)，2018全年的商品房銷售額將會(huì)繼續(xù)刷新歷史記錄。

　　張大偉稱，對(duì)比官方數(shù)據(jù)也可以說明，房?jī)r(jià)下調(diào)只是個(gè)別案例，不代表整體市場(chǎng)，市場(chǎng)表現(xiàn)依舊不錯(cuò)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從大趨勢(shì)看，市場(chǎng)的量、價(jià)還在上漲，并沒有完全降溫。但由于數(shù)據(jù)反映的是全國(guó)市場(chǎng)，或許也與部分二、三線城市較為火熱有關(guān)。

　　不過，張宏偉表示，統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，是一個(gè)平均價(jià)格，并不具備實(shí)質(zhì)的參考價(jià)值，觀察市場(chǎng)變化，還要看具體案例。

　　事實(shí)上，市場(chǎng)表現(xiàn)與官方或機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)出現(xiàn)背離的現(xiàn)象并不罕見。張大偉表示，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后、陰陽(yáng)合同的出現(xiàn)、地方故意壓低網(wǎng)簽價(jià)格等因素都會(huì)影響了官方數(shù)據(jù)的真實(shí)性，因此他也建議將所有房屋的交易價(jià)格予以公開，為市場(chǎng)交易作參考。

　　“雖然官方數(shù)據(jù)并不能完全準(zhǔn)確反映市場(chǎng)，但至少?gòu)默F(xiàn)在來看，市場(chǎng)還未轉(zhuǎn)冷。”張大偉說。

　　冷暖

　　后市變化觀點(diǎn)不一

　　北京某小區(qū)。資料圖中新經(jīng)緯攝

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，部分房企主動(dòng)調(diào)整價(jià)格，與其資金壓力有關(guān)。張宏偉也表示，進(jìn)入下半年，房企的資金壓力更大，通過以價(jià)換量，也是為了快速回款。

　　房企融資收緊，償債也迫近高峰，可想而知，銷售壓力將進(jìn)一步加大。張宏偉認(rèn)為，從今年7、8月份開始，市場(chǎng)就已經(jīng)出現(xiàn)變化，只是現(xiàn)在愈發(fā)明顯。而從現(xiàn)在到明年7~8月份，市場(chǎng)將呈現(xiàn)下降走勢(shì)。

　　“不只是三四線城市，一二線城市也會(huì)轉(zhuǎn)冷，降價(jià)銷售的現(xiàn)象會(huì)越來越多。高價(jià)樓盤的調(diào)整幅度可能較大，剛需盤也會(huì)出現(xiàn)一些調(diào)整。”張宏偉說。

　　張大偉雖然不認(rèn)同市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷，但他也表示，如果調(diào)控政策依舊持續(xù)下去，面對(duì)年底的資金壓力，房企可能會(huì)在10月中下旬進(jìn)行降價(jià)促銷。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說：“預(yù)計(jì)到年底，市場(chǎng)交易還會(huì)有一波沖高，當(dāng)然也要看各地政策是否松綁，否則，即便是沖高，也只是成交面積小幅增長(zhǎng)。”(薛宇飛)