近日，就《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定的城市住宅用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問題，我國著名民法學(xué)家梁慧星撰文，回顧了《物權(quán)法》起草中關(guān)于“自動續(xù)期”規(guī)定的立法討論過程，并強調(diào)了解決問題的路徑。

　　梁慧星，是中國社會科學(xué)院學(xué)部委員，中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員。曾任第十一屆全國人大代表，第十一屆全國人大法律委員會委員，《合同法》起草組組長，《物權(quán)法》、《侵權(quán)法》、《民法典》起草組核心成員，中共中央政治局集體學(xué)習(xí)《物權(quán)法》專題講座主講人。

　　他回顧介紹，城市住宅用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問題，在當(dāng)時立法過程中經(jīng)歷了幾步變化，從三次審議稿“期滿申請續(xù)期，續(xù)期付費”，到四議稿“自動續(xù)期，續(xù)期付費由國務(wù)院規(guī)定”，再到最終“自動續(xù)期，付費留待將來慎重研究”。他特別指出，“慎重研究”的研究主體，是指立法機關(guān)即全國人大常委會自身，而不是國務(wù)院或者別的機關(guān)。

　　三議稿：土地續(xù)期要申請并付費

　　梁慧星在文中回顧介紹，物權(quán)法草案第一、二、三次審議稿，均無關(guān)于住宅用地使用權(quán)期滿“自動續(xù)期”的規(guī)定。此項規(guī)定，是四次審議稿所創(chuàng)設(shè)，至六次審議稿確定。

　　當(dāng)時，三次審議稿第一百五十五條：“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)消滅。”第一百五十六條：“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金;沒有約定或者約定不明確的，按照國家規(guī)定確定。”

　　在三次審議中，常委會組成人員針對此規(guī)定進(jìn)行了討論。賀鏗委員提出，“土地使用權(quán)消滅后怎么辦?”吳清輝(代表)提出，“在香港，有補地價制度。如果期限過了，使用者仍想繼續(xù)使用這塊土地，那就需要補地價。物權(quán)法應(yīng)該引進(jìn)補地價的概念。”鄭功成委員認(rèn)為，“住房、宅基地是私人真正的恒產(chǎn)。城鎮(zhèn)居民只有70年的使用期，買住房實際上買的是一個空間，和土地沒有關(guān)系，那么70年以后是自動消滅還是自動續(xù)期?如何保證城鄉(xiāng)居民這一部分私有財產(chǎn)，草案還有繼續(xù)完善的空間。”

　　四議稿：自動續(xù)期，付費由國務(wù)院規(guī)定

　　梁慧星介紹到，三次審議后，委員長會議決定向社會公開征求意見。共收到通過網(wǎng)絡(luò)、信件提交的意見11543件，另有26個省(市、區(qū))和15個較大市人大常委會、47個中央部門、16家大公司、22個法學(xué)院所專家，提出了意見。

　　社會各界針對上述規(guī)定的主要意見是：一、用地期限。有的提出，現(xiàn)行的住宅用地使用權(quán)期限太短。有的建議延長為100年或者150年。有的建議取消使用年限的規(guī)定。二、續(xù)期申請人。有的提出，一棟公寓多戶居住，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，是由住戶個人申請續(xù)期還是業(yè)主委員會統(tǒng)一申請續(xù)期，意見不一致時怎么辦?三、續(xù)期后的土地使用費。有的認(rèn)為，住戶買房已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后不應(yīng)再交費。有的認(rèn)為，續(xù)期的應(yīng)交少量的使用費。

　　對上述常委會組成人員和社會各界的意見，法律委員會研究認(rèn)為：“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題，宜區(qū)分住宅用地和非住宅用地，要著眼于保障老百姓安居樂業(yè)。”據(jù)此，法律委員會建議將這一條修改為：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期;非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。”“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費。續(xù)期的期限、土地使用費支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定。”(四次審議稿第一百五十五條、五次審議稿第一百四十九條相同)

　　最終確定：自動續(xù)期，付費留待將來慎重研究

　　在五次審議稿中，則有一個第一百四十九條：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期;非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。”(第1款)“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費。續(xù)期的期限、土地使用費支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定。”(第3款)

　　2006年10月27日，法律委員會向十屆全國人大常委會第二十四次會議提交《關(guān)于物權(quán)法(草案)修改情況的匯報》，其中提到：五次審議中“常委會組成人員對自動續(xù)期的規(guī)定，普遍表示贊成。同時，有的委員提出，續(xù)期付費是否合適，建議進(jìn)一步研究。法律委員會研究認(rèn)為，續(xù)期后是否支付土地使用費問題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法以不作規(guī)定為宜。屆時，可以根據(jù)實際情況再作慎重研究。因此，建議刪去這一條中關(guān)于土地使用費的規(guī)定。”

　　國務(wù)院或地方政府不得決定是否收費

　　梁慧星談到，《物權(quán)法》第一百四十九條關(guān)于住宅用地期滿自動續(xù)期的規(guī)定，由此確定。可見，本條立法機關(guān)的意思是：鑒于住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費問題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法不作規(guī)定，留待將來根據(jù)實際情況再作慎重研究。

　　梁慧星提出，應(yīng)該特別注意，從原條文中刪去“續(xù)期的期限、土地使用費支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定”一句，可知所謂“屆時，可以根據(jù)實際情況再作慎重研究”的研究主體，是指立法機關(guān)(全國人大常委會)自身，而不是國務(wù)院或者別的機關(guān)。質(zhì)言之，在將來由立法機關(guān)(全國人大常委會)，就住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費問題，“根據(jù)實際情況再作慎重研究”(并作出決定)。在這之前，無論是國務(wù)院或者地方政府，均不得擅自決定住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費。