新京報訊 昨天，北京市已經(jīng)開始執(zhí)行新的住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，一些區(qū)縣的辦事大廳已經(jīng)貼出了告示，昨起網(wǎng)簽的二手房，不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，滿5年的將免征收營業(yè)稅。此外，記者從北京市相關(guān)部門了解到，北京落實“國八條”的地方調(diào)控細(xì)則，目前正在研究擬訂中，將在下月15日前出臺。

    根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，1月27日當(dāng)天北京的二手房網(wǎng)簽量突破2000套，達(dá)到2093套。比“國八條”出臺前的26日突增了86.2%。業(yè)內(nèi)人士分析，春節(jié)前北京二手房市場的交易量預(yù)計持續(xù)走高。

    【政策·營業(yè)稅】

    新稅政以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)

    前天，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，明確從28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅。

    記者昨天從多家房產(chǎn)中介了解到，昨天一早，朝陽、海淀等區(qū)縣的房屋交易大廳，辦理過戶手續(xù)的人相比27日有了明顯的增加，并公示了地稅政策：凡在2011年1月27日之前網(wǎng)簽的，按原政策執(zhí)行，1月28日（含28日）后網(wǎng)簽，個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，滿5年的將免征收營業(yè)稅。

    辦理過戶手續(xù)的邢先生表示，他新購置的二手房為不滿5年的普通住房，雖然已經(jīng)錯過了可以享受差額繳納營業(yè)稅的時段，但由于擔(dān)心新“國八條”中，其他規(guī)定細(xì)則的出臺，所以依然決定盡快辦理過戶手續(xù)。

    27日二手房網(wǎng)簽2093套

    從“國八條”出臺后的第一天，北京各大房產(chǎn)中介的咨詢電話就沒有停過，其中不少都是因為看到調(diào)控新政，為了避免受到新政落地影響而提前購房。1月27日當(dāng)天北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)到2093套。

    中原地產(chǎn)分析顯示，北京歷史上共出現(xiàn)過9次單日過戶量超過2000套，其中2009年有5次，去年有3次。去年曾出現(xiàn)過的高峰，有部分是因為經(jīng)適房集中轉(zhuǎn)商導(dǎo)致的，而此次突破2000套則大部分是正常的交易。

    我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，現(xiàn)在距離春節(jié)還有數(shù)天，北京針對“新國八條”的落地細(xì)則尚未出臺，在這一段空當(dāng)期，不少購房者，尤其是改善型購房者為了能趕上政策末班車，而搶在年前買房。因此在細(xì)則最終出臺之前，北京二手房單日網(wǎng)簽量或?qū)⒃賱?chuàng)歷史新高。

    中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月來北京已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的二手房交易高峰，其中單日突破千套的交易日達(dá)到了10天。1月來北京二手房交易住宅套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了20993套，預(yù)計全月很可能突破27000套，創(chuàng)造2010年5月以后的紀(jì)錄。

    算賬

    轉(zhuǎn)讓200萬住宅多交8萬

    以原價150萬，現(xiàn)價200萬普通住宅為例，不滿五年轉(zhuǎn)手，按照原政策，需要交納的營業(yè)稅為：（200-150） 5.5%=2.75萬元，但按照28日后的新政策，將需繳納全額稅款，為：200 5.5%=11萬元。兩者相比，執(zhí)行新政需比原政策多繳納8.25萬元。

    【政策·房貸】

    多銀行落實“二套房首付六成”

    七家銀行公布執(zhí)行日期，分別在26日至31日之間

    26日，新“國八條”出臺，個人購二套房首付提高到60%。鏈家地產(chǎn)通過與其合作的各銀行了解到，目前北京已經(jīng)有7家銀行公布了執(zhí)行二套首付六成的日期。

    另據(jù)記者了解，雖然還有一些銀行尚未公布最終方案，但是實施細(xì)則已經(jīng)進(jìn)入內(nèi)部報批流程，近期也將執(zhí)行。

    7家銀行確定執(zhí)行時間

    據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部、偉嘉安捷等貸款中介機構(gòu)了解到，目前，北京已經(jīng)有7家銀行確定了開始執(zhí)行新政策的時間，分別是浦發(fā)銀行、花旗銀行、交通銀行、深圳發(fā)展銀行、光大銀行、華夏銀行以及農(nóng)業(yè)銀行。

    各銀行執(zhí)行新政策的時間不一致，其中最晚的截止到31日，而最早的在26日即開始執(zhí)行，另外5家銀行都選在27日執(zhí)行。同時，各銀行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也有不同。從商業(yè)貸款的流程上看，有的銀行是以最初受理業(yè)務(wù)為節(jié)點，即遞交證件齊全后，基本處于流程的第一階段；有的銀行是以征信為節(jié)點，即在面簽后，基本是截止在流程的第二階段；有的銀行是以初審?fù)ㄟ^為執(zhí)行節(jié)點；最為嚴(yán)格的是以批貸為節(jié)點。

    據(jù)記者了解，浦發(fā)銀行總行已向各分支下發(fā)了房貸新政，包括第二套首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍等。農(nóng)行有計劃在2月1日實施新政，但此計劃并沒有正式向分支行發(fā)布。

    二手房首貸利率將上浮

    偉嘉安捷介紹,北京各商業(yè)銀行對二手房首次貸款人群的下浮優(yōu)惠利率亦有所調(diào)整，預(yù)計春節(jié)過后各商業(yè)銀行可能會逐漸取消或上浮8.5折的低優(yōu)惠利率折扣，調(diào)整至9折或者基準(zhǔn)利率，借款人應(yīng)做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。

    影響

    全款購房交易量預(yù)計有增長

    機構(gòu)統(tǒng)計稱，二手房貸人群約占總房貸人數(shù)四成左右

    春節(jié)前新“國八條”的重磅出臺，對購房人造成不小的困擾。偉嘉安捷統(tǒng)計，這兩天購房人咨詢政策的電話“絡(luò)繹不絕”，比平時翻了一倍。

    此次執(zhí)行新“國八條”政策后，部分銀行執(zhí)行二套房首付的動作迅速。基本沒有給客戶留有緩沖時間，而目前沒有執(zhí)行新政的銀行也有可能在近期出臺執(zhí)行時間，所以更換銀行貸款也存在一定風(fēng)險。目前遇到此類問題的客戶大部分在準(zhǔn)備增加首付款。從二套房首付提高到六成來看，已有一套住房的置業(yè)升級家庭可能會產(chǎn)生短時期的觀望情緒，對今年一季度的交易量會有一定程度的影響。

    對于一些尚未明確執(zhí)行時間的銀行，購房者也趕在節(jié)前搶貸節(jié)省購房成本。

    偉嘉安捷統(tǒng)計，二套房貸款人群約占總房貸人群四成左右，受政策影響而暫時擱置貸款計劃的可能占20%左右，另外一部分置業(yè)升級家庭綜合考慮后，可能會選擇全款購房，造成全款買房交易量的一定增長。

    專家分析

    “限購令影響兩成購買力”

    專家預(yù)計超60個城市實施更嚴(yán)限購令

    新“國八條”中還要求，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。

    中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，此次的限購令相比之前的北京版的限購政策更嚴(yán)。外地人已有一套不得再買的政策很可能影響目前市場上10%左右的購房人群。另外對本地人嚴(yán)查存量的約束也將影響10%左右的購房者，中原地產(chǎn)預(yù)計市場將最少減少20%的購買力。他認(rèn)為，若完全以信貸記錄來判別是否是一套房，將打擊真正剛性購房者，導(dǎo)致外地人在京不能改善住房。北京市住建委節(jié)后應(yīng)該會出臺具體如何界定幾套房的標(biāo)準(zhǔn)，避免誤傷剛性需求。

    專家預(yù)計將有超過60個城市實施嚴(yán)格的限購令，可能明顯地影響2月份以后的市場交易。(馬力 張家齊 趙謹(jǐn) 蘇曼麗)