“五大調(diào)控利器”降溫躁動樓市

　　樓市新政周年 房價拐點漸顯

　　被稱為史上最嚴的“新國五條”自2010年9月29日出臺以來，限購、限貸、房產(chǎn)稅、保障性住房、監(jiān)督問責等“五大利器”在樓市調(diào)控中發(fā)揮了積極作用。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，一年來，在這些調(diào)控政策影響下，樓市成交急劇萎縮，房價過快上漲勢頭得到遏制，尤其是一線城市房價已連續(xù)兩月止?jié)q，雖然二、三線城市房價仍呈現(xiàn)漲勢，但漲幅不斷收窄。房價拐點漸行漸近。

　　調(diào)整 需求銳減房價冷熱不均

　　按照“新國五條”規(guī)定，房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，其后超過20個城市限購。2011年1月，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》要求，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。其后43個城市限購。

　　一年來，在“限購令”影響下，需求銳減，限購城市與非限購城市房價呈現(xiàn)冷熱不均的態(tài)勢。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國各限購城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下滑，其中一線城市成交量環(huán)比減少了29.3%，限購范圍內(nèi)的二線城市也減少了23.3%。

　　7月，國務(wù)院常務(wù)會議要求，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。二、三線城市限購令疑云加重市場觀望情緒，樓市“紅9月”風光不再。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，近兩周監(jiān)測的35個城市中，有20個以上城市樓市成交量同比下降，12個以上城市成交量跌幅在30%以上。上周監(jiān)測的重點城市中，僅武漢同比上漲，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，重慶同比下降幅度皆超過50%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，房價拐點日漸顯現(xiàn)，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，8月份一線城市已經(jīng)連續(xù)兩個月止?jié)q，二三線城市也接近步入止?jié)q區(qū)間。其中，一線城市新建商品住宅環(huán)比價格和7月份持平，二線城市新建商品住宅環(huán)比價格漲幅為0.02%，三線城市新建商品住宅環(huán)比價格漲幅為0.01%。他預(yù)計9月份一、二、三線城市新建商品住宅環(huán)比價格均有可能下降。

　　緊繃 上市房企平均負債高企

　　“限貸”、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓。

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源54738億元，同比增長23.4%。國內(nèi)貸款8889億元，同比增長5.1%，利用外資633億元，同比增長71.5%，自籌資金22253億元，同比增長33.8%。

　　在資金不斷趨緊的情況下，房企業(yè)績也在不斷下滑。據(jù)Wind統(tǒng)計顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，截至9月29日，已發(fā)布三季度業(yè)績預(yù)告的33家上市房企中，有11家三季度業(yè)績預(yù)增，占比為33%。包括陽光股份等在內(nèi)的5家企業(yè)三季度業(yè)績預(yù)減，且凈利潤下降幅度均在60%以上。有7家虧損，其中，鑫茂科技首次出現(xiàn)虧損，虧損幅度達5800萬元，其凈利潤同比下滑幅度達1229.81%，位居虧損幅度首位。

　　廣發(fā)證券此前根據(jù)2011年上市房地產(chǎn)公司披露的中期業(yè)績報告統(tǒng)計指出，今年上半年，我國房企平均資產(chǎn)負債率為75.3%，創(chuàng)下近5年來的高點，A股上市房企整體負債總額達到了10921.43億元，同比上漲41.29%。另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年前8個月我國房企資金杠桿率已是2.46，創(chuàng)近5年來新低。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，導(dǎo)致眼下高負債局面的一個主要原因是，相當一部分開發(fā)商缺乏相應(yīng)的政策預(yù)期；另一方面，開發(fā)商一味追求高回報、高利潤。從目前來看，開發(fā)商死扛并非是一個好的選擇，降價是促成有效成交的有效途徑之一。未來一段時間內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該加大推盤及打折促銷的力度。

　　啟動 滬渝試點房產(chǎn)稅改革

　　有媒體29日披露，重慶市市長黃奇帆接受采訪時表示，重慶是大城市中唯一沒有采取限購的城市，因為房產(chǎn)稅已經(jīng)發(fā)揮作用了，重慶市的房價連續(xù)很長時間都在全國70個大中城市房價的排名中靠后。此時，距國家有關(guān)部委明確加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國整整一年。

　　今年1月27日晚，上海、重慶分別對外宣布將于28日起正式啟動對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點工作，這令樓市調(diào)控再度升級。

　　中國人民大學財金學院教授安體富表示，房產(chǎn)稅改革有利于為地方政府確立主體稅源，有助于地方政府擺脫對賣地收入的過分依賴，更為重要的是，改革在一定程度上能對房地產(chǎn)市場調(diào)控產(chǎn)生一定作用，能夠增加購房者的房屋持有成本，有利于打擊投資投機性需求。

　　相當一部分人期待房產(chǎn)稅改革能夠使房價迅速趨于理性回歸，抑制房地產(chǎn)過熱。不過，財科所稅收政策研究室研究員孫鋼此前接受記者采訪時表示，原來寄希望更多的是與房價的關(guān)聯(lián)度，現(xiàn)在來看，這種希望可能有估計過高的成分。對房產(chǎn)稅的效應(yīng)恐怕還需要有新的認識，政策也需要進一步完善。安體富也表示，從調(diào)節(jié)房價的角度，房產(chǎn)稅能發(fā)揮作用，但是作用有限。

　　待解 保障房需完善法律和制度

　　國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月，全國保障房開工率達86%，按此進度，今年1000萬套的保障房開工目標不難達成。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至8月，全國商品房開發(fā)累計投資額同比增長33.2%，商品房新開工面積同比增長25.8%。今年以來全國房屋新開工面積的增速始終維持在高位，保障房建設(shè)力度加大成為其最主要的推動因素之一。

　　專家認為，加快保障性住房建設(shè)是實現(xiàn)房屋回歸居住屬性的一個長期解決路徑，包括公租房在內(nèi)的保障性住房數(shù)量的增加，將有利于抑制房價過快上漲和改善供需矛盾。事實上，為加大保障房建設(shè)，督促地方政府貫徹落實政策，鼓勵企業(yè)參與保障房建設(shè)，政府出臺了一些涉及土地、融資、稅費優(yōu)惠等方面的政策措施，這些政策出臺及時、力度不斷加大、措施更加具體，對我國的保障房建設(shè)起到一定的積極作用，但是我國的保障房在法律、制度和政策上還需要完善。

　　中國指數(shù)研究院此前發(fā)布的報告認為，這主要表現(xiàn)在幾個方面：首先，我國保障房建設(shè)缺乏法律保障。我國還沒有實施住房保障法，各個地方政府建設(shè)保障房沒有法律約束，再加上行政考核機制不健全，地方政府進行保障房建設(shè)的動力不足。

　　其次，保障房建設(shè)、管理機制不健全。目前，我國的保障房建設(shè)沒有明確的成熟模式，缺乏制度設(shè)計，保障房的運營、管理機制不健全，涉及這方面的政策內(nèi)容很少，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)等相關(guān)機構(gòu)的探索積極性不高。

　　業(yè)內(nèi)人士同時指出，保障性住房的質(zhì)量監(jiān)管在一些地方仍然有不少漏洞，監(jiān)管工作艱巨而迫切。各地在保障質(zhì)量的方面一定要制訂好有關(guān)政策、明確監(jiān)管部門和相關(guān)責任，采取行之有效的監(jiān)管手段。

　　提升 問責制尚未發(fā)揮明顯作用

　　“新國五條”出臺時規(guī)定，要嚴格施行問責制，對調(diào)控政策落實不到位、工作不得力的相關(guān)負責人要進行約談直至追究責任。

　　這曾經(jīng)被認為是“新國五條”中最嚴厲的一條。但令外界疑惑的是，并沒有看到因為房價高漲而被問責的官員。有業(yè)內(nèi)人士坦言，欲通過問責制度落實調(diào)控政策直到房價下行仍有難度。

　　今年7、8月份，二三線城市因為房價上漲過快催生新一輪“二三線限購令”。住建部曾將部分二三線城市列入限購名單，并有意約談這些城市的負責人。但該名單隨后被住建部證實“不再出臺”。

　　高策地產(chǎn)顧問董事長李國平告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在調(diào)控政策落實過程中，問責機制起到了一些作用，因為一線城市的房價已經(jīng)基本得到了抑制。但是總體而言，問責的作用仍然有限。

　　李國平認為，除了沒有明確標準和目標，問責制本身也存在一些矛盾的地方。“各地的市場情況不盡相同且相對復(fù)雜，所以很難有統(tǒng)一的標準和目標出臺。到了落實層面，地方政府就擁有很大的自由空間。從近期一些二三線城市在執(zhí)行新一輪限購政策上的抵觸情緒和博弈態(tài)度，可以看出問責制度的無奈和無力。”（記者 李佳鵬 王濤 高偉）