據(jù)中國證券報 今年以來國內(nèi)樓市持續(xù)調(diào)整，部分房地產(chǎn)項目盈利前景黯淡。與此同時，很多房企因資金鏈日益緊張，急需脫手旗下項目。由此，股東“退房”現(xiàn)象也趨于普遍。據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，6月以來，在北京產(chǎn)權(quán)交易所、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、天津產(chǎn)權(quán)交易中心、重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所等主要產(chǎn)權(quán)市場掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項目共達(dá)30余宗，掛牌金額合計超過50億元。
大宗地產(chǎn)項目頻現(xiàn)
“今年以來，房地產(chǎn)掛牌項目明顯增多，產(chǎn)權(quán)市場的大額項目，除了部分金融股權(quán)外，主要就集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。”北京產(chǎn)權(quán)交易所一位負(fù)責(zé)人表示。據(jù)不完全統(tǒng)計，6月以來，掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項目中，標(biāo)的資產(chǎn)估值超過1億元的項目有6宗，超過5000萬元的項目有11宗。
近日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息顯示，北京紫金世紀(jì)置業(yè)有限責(zé)任公司兩筆各12%股權(quán)擬掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價格均為10.75億元。這兩筆股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方都是新華人壽保險股份有限公司。
資料顯示，紫金世紀(jì)置業(yè)成立于2005年6月，注冊資本25億元，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、酒店管理、承辦展覽展示、會議服務(wù)等。目前該公司的大股東為北京飯店，持股比例為51%；另外，豐盛世紀(jì)置業(yè)有限公司和新華人壽分別持有25%和24%股權(quán)。
據(jù)了解，紫金世紀(jì)置業(yè)是為北京飯店二期擴(kuò)建工程而成立的項目公司，目前，公司尚未產(chǎn)生主營收入。而北京飯店二期的住宅部分，正是位于北京王府井的知名高端項目——霞公府。北京飯店二期地塊位于北京飯店北側(cè)、王府井步行街入口處。項目規(guī)劃總建筑面積27.48萬平方米，由商業(yè)、酒店式公寓、住宅三部分組成。目前，住宅部分霞公府的成交均價已經(jīng)達(dá)到98474元/平方米。
財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年12月31日，紫金世紀(jì)置業(yè)賬面資產(chǎn)總計為33.9億元，凈資產(chǎn)為24.97億元，經(jīng)評估，公司資產(chǎn)總計達(dá)98.46億元，凈資產(chǎn)達(dá)89.54億元。
無獨有偶，上海聯(lián)交所不久前還出現(xiàn)過一宗地產(chǎn)“大項目”。上海其越置業(yè)有限公司100%股權(quán)尋找買家，轉(zhuǎn)讓方為上海城投資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，掛牌價格達(dá)41696.23萬元。
上海其越置業(yè)主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理，室內(nèi)裝潢，實業(yè)投資，投資管理，建筑材料銷售，注冊資本2.3億元。目前，該公司負(fù)責(zé)開發(fā)閘北區(qū)待開發(fā)商品房項目。
資料顯示，閘北區(qū)商品房項目位于閘北區(qū)350街坊，為原上海北郊水質(zhì)凈化廠原址，規(guī)劃用途為普通商品房，土地使用權(quán)面積15999.40平方米。出讓宗地規(guī)劃條件為建筑總面積39999平方米；建筑容積率為普通商品房2.5。本次股權(quán)及轉(zhuǎn)讓涉及附屬資產(chǎn)按現(xiàn)狀移交。以2011年5月31日為評估基準(zhǔn)日，標(biāo)的公司凈資產(chǎn)為41696.23萬元。
多數(shù)項目盈利不佳
從目前掛牌的房地產(chǎn)項目看，多數(shù)項目的盈利前景不佳，其中，不少項目擬引入新投資者后“重整旗鼓”。
上海南光聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司10%股權(quán)擬以1254.37萬元的掛牌價格轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方為南光實業(yè)有限公司。公司自2009年以來一直處于虧損狀態(tài)。
資料顯示，上海南光成立于1993年，注冊資本606萬美元，控股股東為中宸投資控股有限公司，持股比例為90%。2009年度，公司凈利潤為-4.96萬元；2010年度，凈利潤為-69.43萬元；今年1-5月，凈利潤為-47.74萬元。
目前，上海南光旗下的主要項目為“威尼斯花園”，其中未開發(fā)土地達(dá)78900平方米。該宗土地位于“威尼斯花園”一期東西兩側(cè)，分別為東部34231平方米及西部44669平方米。根據(jù)《上海市人民政府關(guān)于修改<上海市黃浦江上游水源保護(hù)條例實施細(xì)則>的決定》，淀山湖、元蕩湖沿湖縱深0.2公里的陸域內(nèi)，除建設(shè)開放型綠化帶外，不得新建其他任何項目，因此該剩余土地一直未開發(fā)建設(shè)。但經(jīng)過上海南光聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司多次申請，2010年7月5日，青浦區(qū)發(fā)改委同意公司《關(guān)于上海威尼斯花園續(xù)建項目核準(zhǔn)的申請》，對西部44669平方米的土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。據(jù)了解，本次上海南光10%股權(quán)，主要目的便是引入新投資者開發(fā)剩余土地。
另據(jù)上海聯(lián)交所信息，上海浦祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25%股權(quán)和北京京師大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司34%股權(quán)也都在尋找買家，掛牌價格為15014.94萬元和4500萬元。
上海浦祥注冊資本40000萬元，主要開發(fā)的項目東渡·青筑位于青浦新城西區(qū)，是2010年世博會藝術(shù)人居展示項目。今年1-4月，公司虧損139.44萬元。根據(jù)評估，截至2010年11月30日，公司資產(chǎn)總計96450.21萬元，凈資產(chǎn)60059.78萬元。目前，上海浦祥與上海東渡豐匯投資簽訂的《委托項目、工程管理服務(wù)合同》、與上海東渡實業(yè)簽訂的《銷售代理服務(wù)合同》均在合同履行期內(nèi)。
京師大房地產(chǎn)公司注冊資本3000萬元，2010年度，公司營業(yè)收入為12224.64萬元，營業(yè)利潤和凈利潤分別為-969.69萬元和-973.31萬元；今年1-5月，凈利潤虧損174.6萬元。截至2010年12月31日，京師大房地產(chǎn)公司的負(fù)債77500萬元，賬面凈資產(chǎn)為-2860.61萬元。經(jīng)評估，公司資產(chǎn)總計為90134.69萬元，凈資產(chǎn)為12634.68萬元。
京師大房地產(chǎn)34%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方北京國泰新華實業(yè)有限公司提出，受讓方應(yīng)為從事工程建設(shè)、開發(fā)5年以上的國有獨資或國有控股的企業(yè)法人，應(yīng)具有良好的財務(wù)狀況和支付能力。
推動行業(yè)整合
“一方面，越來越多的中小房企或在建項目通過產(chǎn)權(quán)市場掛牌轉(zhuǎn)讓，主業(yè)非地產(chǎn)的公司正逐步撤離房地產(chǎn)市場，另一方面，大型房企和主力資金通過產(chǎn)權(quán)市場尋找有潛力的項目，擴(kuò)張勢力范圍，完善區(qū)域布局。產(chǎn)權(quán)市場正在推動房地產(chǎn)行業(yè)的整合與洗牌。”一位資深產(chǎn)權(quán)界人士表示。
2011年上半年，中小型房地產(chǎn)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的案例明顯增多，同業(yè)并購活動頻繁。根據(jù)中原統(tǒng)計，今年上半年，房地產(chǎn)領(lǐng)域共出現(xiàn)487宗并購交易，涉及并購金額約231億元，相當(dāng)于去年全年并購金額的1.5倍。其中不少案例通過產(chǎn)權(quán)市場完成。截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)的并購金額已超過2008和2010全年水平，預(yù)計今年并購金額將創(chuàng)2008年以來的新高，行業(yè)整合趨勢日益加劇。
今年以來，不少主業(yè)非地產(chǎn)的公司“退房”意愿強烈。以廣州造紙集團(tuán)為例，該公司日前集中打包清理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介公司、工程咨詢監(jiān)理公司和物業(yè)公司等7家公司。掛牌價格最高的資產(chǎn)為廣州城建開發(fā)興業(yè)房地產(chǎn)中介有限公司48%股權(quán)，報價11978.89萬元。7宗項目掛牌價格合計為16594.61萬元。
在項目成交方面，房地產(chǎn)項目一直是產(chǎn)權(quán)市場的“重頭戲”。在北京產(chǎn)權(quán)交易所，房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓金額已連續(xù)數(shù)周位居交易排行榜前三甲。在上海，房地產(chǎn)項目也是交投活躍。日前，海南省一家中央企業(yè)控股公司出讓國投洋浦港普瑞房地產(chǎn)有限公司58.7%股權(quán)，項目掛牌后不久，便被海南一家私營投資有限公司收購，成交價格達(dá)2841.77萬元。
業(yè)內(nèi)人士指出，在政策寬松的2009年，利用資金杠桿開發(fā)房地產(chǎn)利潤十分豐厚，諸多企業(yè)競相開辟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也正是這批企業(yè)在此輪調(diào)控中最先退出地產(chǎn)市場。目前，產(chǎn)權(quán)市場已成為這些企業(yè)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要平臺。本報記者 林喆
