上海最長時間沒有被開發(fā)的已出讓土地是哪一塊？湯臣集團（00258,HK）8月5日發(fā)布的一項資產(chǎn)置換公告給出了可能的答案。
根據(jù)上述公告，湯臣集團通過旗下合營公司與上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司簽訂的一份《資產(chǎn)置換協(xié)議》中明確，湯臣集團在浦東新區(qū)三八河區(qū)域附近的一幅土地，實際上早在1994年就由湯臣集團通過訂立《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》轉(zhuǎn)讓給了湯臣集團控股的合資公司上海湯臣浦東房地產(chǎn)發(fā)展公司 （以下簡稱合資公司）。
上海中原地產(chǎn)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，1994年就已經(jīng)出讓的地塊直到目前仍未開發(fā)，這在上海地產(chǎn)界屬于極少有的，可以掛上“最久未開發(fā)土地”的頭銜了。按照1994年的土地價格行情，當時每平方米土地樓板價在幾百元已屬高價，而這幅地塊在等待了17年后，身價已經(jīng)上漲了數(shù)十倍。
長達17年未開發(fā)
如果不是湯臣集團自己披露的上述公告，恐怕沒有多少人知道上海還有一幅閑置時間如此長的土地。
據(jù)公告，上述被置換的土地被湯臣集團稱為“二號地塊”。湯臣集團于1994年與上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，將它和周邊的地塊一同轉(zhuǎn)讓給兩公司共同成立的合資公司。
根據(jù)湯臣集團2006年和2010年報，湯臣集團直到2006年才開工建設(shè)的“二號地塊”周邊項目湯臣湖庭花園一期和二期已經(jīng)分別在2008年和2010年完工。在湯臣2010年的年報中，湯臣湖庭花園已被列為“本集團持有之待售物業(yè)”，而“二號地塊”并未在列。
根據(jù)公告，上述地塊截至今年5月31日的評估價是13565元/平方米。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，如果按上海2005年2100元/平方米的土地價格計算，上述地塊已至少升值5倍。但宋會雍卻認為，上述地塊出讓的1994年，土地出讓樓板價在數(shù)百元每平方米就算是高價，這一地塊的實際樓板價漲幅遠遠不止5倍。
各家房地產(chǎn)機構(gòu)給出的價格數(shù)據(jù)顯示，多年未開發(fā)地塊給湯臣集團帶來的實際獲利可能遠遠高于周邊其他的開發(fā)商。
中房信根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的監(jiān)測統(tǒng)計，湯臣湖庭花園最先推出的花園洋房大部分成交價在3萬元~3.8萬元/平方米，推出的獨棟別墅實際成交價達到8.5萬元/平方米，即使目前13565元/平方米的評估樓板價計算，湯臣湖庭也已獲取了不低的利潤。
湯臣集團2007年至2010年年報更毫不諱言地宣布，湯臣湖庭花園獲利豐厚，在上海物業(yè)銷售減少的2009年成為公司主要的業(yè)績來源。而去年，湯臣湖庭花園的銷售收入甚至為集團貢獻了40%的經(jīng)營收益。
張宏偉說，目前湯臣湖庭花園的獨棟別墅售價已經(jīng)達到了10萬元/平方米。根據(jù)湯臣新簽訂的《資產(chǎn)置換協(xié)議》，用“二號地塊”換得的一號地塊，如果開發(fā)并銷售，其獨棟別墅的售價將肯定高于10萬元/平方米，屆時的收益將更加可觀。
存在被收回風險
《閑置土地處置辦法》中規(guī)定，土地閑置時間超過兩年可無償收回。但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一直普遍認為，只要出讓土地的一部分開工，就不能視為閑置土地。一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，有些開發(fā)商甚至打了根樁，就認為不算囤地了，以此鉆國土資源部有關(guān)政策的空子。
不過，地產(chǎn)商的觀念，未必會被國家有關(guān)部門認同。
湯臣集團在《資產(chǎn)置換協(xié)議》中就意識到了土地被收回的可能性在該協(xié)議的先決條件中明確規(guī)定，若地塊被視為閑置土地而收回，上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司應(yīng)根據(jù)《資產(chǎn)置換協(xié)議》退還所有付款，并盡力協(xié)助合資公司申索因土地收回造成的損失。至于為什么將由浦東土地發(fā)展（控股）公司退還付款，公告中未作說明。
事實上，就在湯臣集團發(fā)布上述公告之前，國土資源部在8月初剛剛決定開展土地違法違規(guī)專項整治清理行動，地產(chǎn)開發(fā)閑置用地被納入清理整頓重點，這令部分開發(fā)商恐慌不已。
此前，上海樂居的統(tǒng)計顯示，2008年6月至2010年6月上海出讓的102幅住宅及含住宅性質(zhì)的土地中，77幅已經(jīng)動工，但其中仍有25幅土地處于閑置狀態(tài)，其中不乏眾多容積率小于1、樓板價過萬元的土地。
針對“二號地塊”是否會被收回的問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者向湯臣集團和上海市規(guī)劃和國土資源局分別發(fā)去了采訪郵件和傳真，但截至記者發(fā)稿仍未收到回復(fù)。
