據(jù)中華工商時報 大多數(shù)城市將調(diào)控目標(biāo)定在10%-15%，且與GDP掛鉤，實際上失去了調(diào)控的本意，完全演變成了“控漲”。
-融資渠道收緊房企急需加大融資力度。
-房企多元化經(jīng)營策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三線城市及商業(yè)地產(chǎn)。
“新國八條”中逐條措施的落實，開發(fā)商冷暖自知。
對于目前熱議的房價調(diào)控目標(biāo)，接受采訪的開發(fā)商均認(rèn)為，相比于限購令，房價的調(diào)控對市場的影響并不大。“房價調(diào)控目標(biāo)只是控制了最高漲幅，并不是直接降低房價，要達(dá)到效果，除了地方政府的決心和執(zhí)行力度外，還在于房企自身市場行為的調(diào)整。”
盡管開發(fā)商無懼房價目標(biāo)調(diào)控，但從各大上市房企公布的2010年年報來看，其形勢并不容樂觀。“萬保招金”四大房企均在年報中都表現(xiàn)出對資金的渴求，和去年相比，房企多元化經(jīng)營也顯得更加迫切，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市發(fā)展，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以及保障房領(lǐng)域都列入今年的發(fā)展戰(zhàn)略。
尤其值得注意的是，央行在4月6日再次加息0.25個百分點，在樓市政策和貨幣政策繼續(xù)從緊的背景下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分開發(fā)商會因為扛不住，將在5月前后出現(xiàn)降價促銷的局面。
房企無懼房價目標(biāo)調(diào)控
3月下旬，各地密集出臺房價調(diào)控目標(biāo)，除了北京提出“穩(wěn)中有降”外，其他地方則均以“漲”為主，這也在社會上引發(fā)“限漲”成“調(diào)漲”、政府默認(rèn)房價上漲等爭議。
“從目前已出臺調(diào)控目標(biāo)的城市來看，大多數(shù)城市都將房價上漲目標(biāo)控制在10%-15%之間，且都與GDP掛鉤，實際上已失去了原本的調(diào)控意義，而完全演變成了‘控漲’。”中華企業(yè)市場部經(jīng)理戴正芳表示。
而在寶龍地產(chǎn)控股有限公司副總裁林峰利看來，房價控制目標(biāo)掛鉤當(dāng)?shù)谿DP及人均收入增長水平并不能起到控制房價的目的，也并不能從根本上保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。“目前限購、限貸的政策均為短期政策，要解決高房價問題還是要從交易環(huán)節(jié)去增加稅收，比如200萬購買的房子300萬售出，對獲利的100萬進(jìn)行征稅，抑制其中一些投資投機(jī)行為。”
“此次房價調(diào)控目標(biāo)只是控制了最高漲幅，并不是直接降低房價，具體控制房價效果還是取決于地方政府的決心和執(zhí)行力度。”上海盤古房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海認(rèn)為，調(diào)控目標(biāo)如果落實到房企，房企一是把握調(diào)控脈絡(luò)，緊跟政策方向，二是回歸到產(chǎn)品本身。
事實上，在大部分開發(fā)商看來，房價的調(diào)整還是取決于他們自身的經(jīng)營環(huán)境和市場策略。“房價控制目標(biāo)是控制成交量的手段，但政府一般不會采取直接干預(yù)定價的手段。開發(fā)商在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)里根據(jù)市場情況調(diào)解定價，有可預(yù)見性。”上海的一位房企老總表示，很多在3月份開盤的樓價都比外界預(yù)期要低，并出現(xiàn)了個別樓盤的熱銷場面，更有不少樓盤采取優(yōu)惠措施，這都是開發(fā)商謹(jǐn)慎應(yīng)對市場環(huán)境的表現(xiàn)。
房企多元化經(jīng)營提速
隨著樓市調(diào)控的步步深入，房企也不斷調(diào)整未來發(fā)展戰(zhàn)略。在近期各大上市房企競相公布的2010年年報中，對比去年的年報，從“努力加強(qiáng)”、“大力拓展”等措辭的變化中不難看出，房企多元化經(jīng)營策略在提速加碼。這表現(xiàn)在，一方面是在國內(nèi)融資渠道收緊的情況下，要加大融資力度；另一方面是，產(chǎn)品線也在逐步向二三線城市以及商業(yè)地產(chǎn)和保障房領(lǐng)域推進(jìn)。
招商地產(chǎn)今年的年報顯示，公司將深化現(xiàn)有銀企合作的基礎(chǔ)，加大地產(chǎn)金融產(chǎn)品的研究與應(yīng)用，多元化多渠道籌集資金，滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營與中長期發(fā)展的資金需求。和去年年報相比，招商還首次提出要加快項目開發(fā)周轉(zhuǎn)速度，不斷提升資金綜合使用效益。金地集團(tuán)則表示，在融資方面要繼續(xù)探尋多元化公司融資途徑，大力開展基于項目層面的股權(quán)合作，同時還要逐漸形成金地的地產(chǎn)金融模式。
即使對于成為國內(nèi)今年首個邁入銷售千億大關(guān)的萬科，其在年報中也表現(xiàn)出資金的渴求，要求在深耕現(xiàn)有銀企合作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓展渠道，關(guān)注各類創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，通過廣泛合作以實現(xiàn)資源整合和優(yōu)勢互補。而在去年年報中，萬科并未提及有關(guān)融資的內(nèi)容。
在市場經(jīng)營方面，招商地產(chǎn)提出，今年要大力拓展周邊的二三線城市，實現(xiàn)一、二、三線城市梯度發(fā)展和全面開發(fā)，同時還將努力加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)資源的整合力度，探索搭建全國性商業(yè)地產(chǎn)管理及運營組織架構(gòu)，落實新商業(yè)模式的探索和培育，并首次在年報中提及繼續(xù)參與保障房的建設(shè)。
金地集團(tuán)也將在2011年，在繼續(xù)做大做強(qiáng)住宅業(yè)務(wù)的同時，還將發(fā)力于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在資源允許的情況下將適度考慮現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)的新城市及新區(qū)域拓展，同時加快研究尚未進(jìn)入的新興城市群，把握市場進(jìn)入時機(jī)。
保利地產(chǎn)的年報顯示，為應(yīng)對行業(yè)激烈競爭，一方面，公司將繼續(xù)做大做強(qiáng)現(xiàn)有城市，提升市場占有率，并適度向其他二三線城市輻射；同時積極把握城鎮(zhèn)化和保障性住房的發(fā)展機(jī)遇，實現(xiàn)公司規(guī)模平穩(wěn)較快發(fā)展。
房價下跌幾率增大
在房企自身調(diào)整的同時，市場仍在進(jìn)一步走向從緊。4月6日，央行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，雖然此舉更多的是為了應(yīng)對通脹，但房地產(chǎn)業(yè)也將受此影響。
“此次作為央行年內(nèi)的第二次加息，房地產(chǎn)企業(yè)承受的壓力加劇，面臨的資金考驗日益嚴(yán)峻。”21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾認(rèn)為，開發(fā)商不僅要面對信貸的緊縮，還要應(yīng)對包括市場和行政手段在內(nèi)的疊加效應(yīng)，時間越往后越能體現(xiàn)出資金被擠壓的緊迫感、倒逼感。
事實上，部分開發(fā)商已經(jīng)感受調(diào)控的壓力，行業(yè)的分化調(diào)整也在逐步加劇。據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所提供的最新市場情況，在最近的一周內(nèi)，上海產(chǎn)權(quán)市場上房地產(chǎn)業(yè)的成交金額居于首位。而清科研究中心近期發(fā)布的報告也顯示，在樓市新政步步緊逼和宏觀調(diào)控層層升級的大背景下，預(yù)計2011年房地產(chǎn)市場將踏上并購巔峰，超越2010年的84起紀(jì)錄，并購數(shù)量有望突破百起大關(guān)。“資金實力薄弱、融資無門的房企瀕臨被吞并的危險境地，而像萬科這樣已在全國廣泛布局、現(xiàn)金流和土地儲備充裕的‘財大氣粗’的大型房地產(chǎn)公司則擇機(jī)擴(kuò)展全國版圖，通過并購獲得業(yè)務(wù)和土地，將境遇拮據(jù)的小企業(yè)卷入麾下。”
而對于房價，盡管根據(jù)多個機(jī)構(gòu)的監(jiān)測，3月份全國城市成交量普遍出現(xiàn)大幅下跌，但大部分仍在上漲，雖然多只是微漲。“在政策的持續(xù)作用下，房價上漲的動力將日趨微弱，部分開發(fā)商會因為資金的問題，在5月份左右出現(xiàn)降價促銷。”全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存說。本報記者 石俊
