核心提示：11月25日，北京財(cái)政局、地稅局、住建委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》。地稅等部門(mén)已根據(jù)北京最新的房地產(chǎn)交易價(jià)格，確定了新計(jì)稅價(jià)格。據(jù)分析，北京按照最新二手房交易價(jià)格來(lái)確定評(píng)估價(jià)格，最低計(jì)稅價(jià)將明顯提高。新政策將從下月10日起執(zhí)行。

    新京報(bào)訊  北京上調(diào)二手房交易最低計(jì)稅價(jià)，這個(gè)從年初就高高揚(yáng)起的靴子，昨日終于落地。市財(cái)政局、市地稅局、市住建委昨日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（下稱(chēng)《通知》）。地稅等部門(mén)已根據(jù)北京最新的房地產(chǎn)交易價(jià)格，確定了新計(jì)稅價(jià)格，但并沒(méi)有公開(kāi)。而是由二手房交易雙方申報(bào)成交價(jià)格，再由地稅部門(mén)審核，申報(bào)價(jià)格明顯偏低的，則按照核定計(jì)稅價(jià)收稅。

    按評(píng)估值確定新計(jì)稅價(jià)

    《通知》顯示，市財(cái)政局、市地稅局和市住建委，參考北京最新的房地產(chǎn)交易價(jià)格，并綜合考慮房屋類(lèi)型、建成年代、樓層等因素，綜合確定了北京各區(qū)域二手房交易價(jià)格的評(píng)估值。

    二手房交易的雙方進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的網(wǎng)上簽約并如實(shí)申報(bào)房屋成交價(jià)格，稅務(wù)部門(mén)在受理后，對(duì)于納稅人申報(bào)的二手房成交價(jià)格符合評(píng)估值的，按照申報(bào)價(jià)格征收稅款；對(duì)于申報(bào)價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，則按核定計(jì)稅價(jià)格征收稅款；有正當(dāng)理由的，則按申報(bào)價(jià)格征收稅款。

    據(jù)介紹，核定計(jì)稅價(jià)格將參照二手房交易價(jià)格評(píng)估值來(lái)確定。這意味著，二手房交易價(jià)格評(píng)估值將作為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅價(jià)格的主要依據(jù)，以此判斷申報(bào)的合同成交價(jià)格是否偏低。不過(guò)，地稅部門(mén)此次并未公布二手房交易價(jià)格評(píng)估值和核定計(jì)稅價(jià)格。

    最低計(jì)稅價(jià)5年未調(diào)整

    據(jù)了解，北京目前二手房交易的最低計(jì)稅價(jià)格，使用的是2006年公布的版本，而經(jīng)歷了近幾年房?jī)r(jià)上漲，最低計(jì)稅價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格的差距很大，一些二手房交易中采用了“陰陽(yáng)合同”的違規(guī)方式，以較低的價(jià)格來(lái)瞞報(bào)，達(dá)到避稅的目的。

    三部門(mén)表示，新政策將從下月10日起執(zhí)行，并留有一定的政策過(guò)渡適應(yīng)期。將以二手房交易雙方當(dāng)事人辦理買(mǎi)賣(mài)合同（網(wǎng)上）簽約的時(shí)間為準(zhǔn)。即凡是在12月10日以后，通過(guò)市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂的二手房交易合同，均按照新政策執(zhí)行。

    解讀

    計(jì)稅價(jià)過(guò)低導(dǎo)致“陰陽(yáng)合同”

    目前北京執(zhí)行的最低計(jì)稅價(jià)中，區(qū)域價(jià)格最高的是東華門(mén)地區(qū)，僅有9621元/平米；建外地區(qū)為7725元/平米；中關(guān)村地 區(qū)為7549元/平米。即使是高檔的特殊二手房交易項(xiàng)目的最低計(jì)稅價(jià)，最高的項(xiàng)目每平米也只有1萬(wàn)多元。這與北京當(dāng)前的房?jī)r(jià)差距巨大。

    “陰陽(yáng)合同”目前已經(jīng)成為了二手房交易中眾人皆知的秘密。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰介紹，所謂二手房“陰陽(yáng)合同”，即雙方訂立兩份合同，一份對(duì)內(nèi)，價(jià)格是真實(shí)的；另一份對(duì)外，是進(jìn)行納稅申報(bào)的，是一份“低價(jià)合同”，以此“避稅”。2009年10月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)銀行貸款評(píng)估必須參照住建委網(wǎng)簽合同的相關(guān)規(guī)定，對(duì)“陰陽(yáng)合同”有所制約。但如果是全款成交的二手房，買(mǎi)賣(mài)雙方仍可利用“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅。

    李文杰認(rèn)為，此次北京按照最新的二手房交易價(jià)格來(lái)確定評(píng)估價(jià)格，最低計(jì)稅價(jià)將明顯提高，并且地稅部門(mén)并不公布最低計(jì)稅價(jià)，這將在最大限度遏制“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生。

    不過(guò)，“吊人胃口”的最低計(jì)稅價(jià)可能會(huì)在嘗試過(guò)幾次后，能初步摸出一些規(guī)律。而且最低計(jì)稅價(jià)即便調(diào)高，也會(huì)比市場(chǎng)成交價(jià)要低，因此完全杜絕“陰陽(yáng)合同”，僅僅靠調(diào)高最低計(jì)稅價(jià)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。

    影響

    新政有利房?jī)r(jià)整體回落

    鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，兩個(gè)政策同時(shí)出臺(tái)，顯示出政府此次調(diào)整的基本態(tài)度是貼近市場(chǎng)現(xiàn)況，保障基層購(gòu)房，對(duì)買(mǎi)賣(mài)高額房產(chǎn)者課以高稅。

    鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，第一、最低計(jì)稅價(jià)的提高，有效填補(bǔ)了舊有的稅收漏洞，保證房產(chǎn)交易價(jià)格上的透明性。第二、基層、剛需購(gòu)房者由于最低計(jì)稅價(jià)提高造成的交易成本增加，會(huì)抵消普宅標(biāo)準(zhǔn)改動(dòng)帶來(lái)的稅費(fèi)優(yōu)惠，多數(shù)甚至相抵后，凈購(gòu)買(mǎi)力還會(huì)增加。第三，對(duì)于豪宅別墅等高額房產(chǎn)交易的課稅力度增強(qiáng)，既要面對(duì)最低計(jì)稅價(jià)格提高帶來(lái)的高稅負(fù)增額，同時(shí)也被排除在新普宅標(biāo)準(zhǔn)的稅負(fù)優(yōu)惠范疇之外，這也符合目前調(diào)控下限制投資性“炒房”的方向，有利于北京整體房?jī)r(jià)的穩(wěn)定回落。

    北京中原市場(chǎng)研究部分析則認(rèn)為，此次調(diào)整使部分交易可能增加稅費(fèi)超過(guò)50%。

    據(jù)該研究部門(mén)介紹，目前北京二手房交易中，大部分交易避稅的量并不大，特別是貸款客戶(hù)。目前存在交易避稅的主要是部分全款客戶(hù)。這部分占比大約在40%左右，按照最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)繳納稅費(fèi)，預(yù)計(jì)改變標(biāo)準(zhǔn)以后，這部分的購(gòu)房者可能需要多繳稅50%以上。而大部分剛需購(gòu)買(mǎi)都依賴(lài)貸款，目前來(lái)看，改變計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)直接影響不大。

    焦點(diǎn)

    為何不公布評(píng)估值和計(jì)稅價(jià)？

    此次地稅部門(mén)并沒(méi)有公布二手房交易價(jià)格評(píng)估值以及核定計(jì)稅價(jià)格。

    李文杰表示，這種形式類(lèi)似于深圳市目前實(shí)施的辦法。即稅務(wù)部門(mén)并不對(duì)外公布計(jì)稅價(jià)格，而是先讓買(mǎi)賣(mài)雙方自己來(lái)申報(bào)。“即便調(diào)整了，新的計(jì)稅價(jià)肯定會(huì)比實(shí)際成交價(jià)低，公布了新標(biāo)準(zhǔn)，就讓想鉆空子的人有了參考，按照最低的價(jià)格來(lái)報(bào)稅。不公布的話(huà)就不知道該怎么報(bào)陰陽(yáng)合同的價(jià)格。”

    不過(guò)，按照昨天公布的《通知》，對(duì)于申報(bào)價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，則按核定計(jì)稅價(jià)格征收稅款。那是否會(huì)出現(xiàn)實(shí)際成交價(jià)高過(guò)核定計(jì)稅價(jià)。對(duì)此，地稅部門(mén)并未給出實(shí)施細(xì)則。

    李文杰說(shuō)，在深圳采取的是不予辦理的方式。即如果申報(bào)的價(jià)格明顯低于最低計(jì)稅價(jià)，稅務(wù)部門(mén)就不予辦理，房屋也就無(wú)法過(guò)戶(hù)。

    何為影響房屋價(jià)值的正當(dāng)理由？

    根據(jù)《通知》，二手房交易對(duì)于申報(bào)價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按核定計(jì)稅價(jià)格征收稅款；有正當(dāng)理由的，則按申報(bào)價(jià)格征收稅款。

    何為“正當(dāng)理由”？三部門(mén)表示，正當(dāng)理由是指客觀的、實(shí)際影響房屋價(jià)值的因素，如房屋的環(huán)境、質(zhì)量因素等。在新的計(jì)稅價(jià)格核定辦法中，已經(jīng)考慮樓層、房屋類(lèi)型、建筑年代等明顯影響房屋價(jià)值因素。

    李文杰說(shuō)，比如房屋之前出現(xiàn)過(guò)質(zhì)量問(wèn)題，或是曾損壞維修等情況，房屋價(jià)值肯定要低一些。此外，一些極端的例子，比如房屋內(nèi)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)意外的死亡事件，也會(huì)使房屋打折。

    也有專(zhuān)家表示，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)該公布正當(dāng)理由的細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，否則僅以寬泛的“正當(dāng)理由”來(lái)判斷房屋的計(jì)稅價(jià)，有可能會(huì)出現(xiàn)權(quán)力尋租的空間。