網(wǎng)易財(cái)經(jīng)訊 據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心11日晚間消息，北京金隅分別以每平方米10594元和8308元的樓面地價(jià)，競(jìng)得位于北京通州梨園鎮(zhèn)兩地塊，低于今年新政前同區(qū)域土地出讓價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在樓市調(diào)控影響下，北京土地市場(chǎng)已經(jīng)告別地王時(shí)代，但部分土地價(jià)值有被低估的風(fēng)險(xiǎn)。

    新政后地價(jià)下調(diào)逾5成

    11日上午，通州區(qū)梨園鎮(zhèn)兩地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)招標(biāo)，并吸引了包括萬科、華遠(yuǎn)、蘇寧置業(yè)等在內(nèi)的14家開發(fā)商投標(biāo)，在通州已經(jīng)有兩個(gè)樓盤的北京金隅對(duì)兩地塊均報(bào)出最高價(jià)格。

    其中，梨園鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地位于九棵樹村，建筑規(guī)模13.9萬平方米，現(xiàn)場(chǎng)公布底價(jià)為10.5億，北京金隅大成開發(fā)有限公司報(bào)出最高價(jià)14.7億，折合樓面價(jià)10594元/平方米；另一宗地塊位于梨園鎮(zhèn)磚廠村，建筑規(guī)模7.2萬平方米，北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司亦報(bào)出最高價(jià)5.98億，折合樓面價(jià)8308元/平方米。兩宗地塊的成交價(jià)格均低于新政前（今年2月）同區(qū)域拍出的10635元/平方米。

    4月開始的調(diào)控政策已使北京土地市場(chǎng)明顯降溫。除了梨園鎮(zhèn)地塊以低于新政前價(jià)格成交外，房山區(qū)兩地塊也同樣出現(xiàn)低價(jià)成交情況。今年6月和9月，房山區(qū)竇店鎮(zhèn)及長(zhǎng)溝鎮(zhèn)出讓的兩地塊樓面價(jià)均為3500元左右，相比年初房山區(qū)西潞街道9302元/平方米的最高價(jià)下調(diào)了大半。

    據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前10月北京住宅類土地成交樓面均價(jià)為8565元/平方米，其中4月新政前樓面均價(jià)為1.23萬/平方米，而新政后則下調(diào)至5657元/平方米，降幅為54%。持續(xù)的宏觀調(diào)控政策基本抵消了3月開始的通州樓價(jià)暴漲，土地市場(chǎng)非理性炒作也得到基本抑制。

    土地價(jià)值或被低估

    不過，低地價(jià)并不意味著一定產(chǎn)生低房?jī)r(jià)。中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，從08年部分土地地價(jià)與目前房屋在售價(jià)對(duì)比來看，地價(jià)最高僅占房?jī)r(jià)的3成左右，而最低則僅占1成。

    以剛剛開盤的新華聯(lián)運(yùn)河灣為例，其08年拿地成本為2502元/每平方米，而目前房屋售價(jià)為2.1萬/每平方米，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例僅12%。同樣是08年獲得土地的龍湖·蔚瀾香醍，拿地成本為5740元/每平方米，目前售價(jià)為1.7萬/每平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比為34%。

    “可見，土地市場(chǎng)并非決定房?jī)r(jià)的根源，未來很有可能出現(xiàn)地價(jià)被低估的同時(shí)，房?jī)r(jià)卻依然高企”。李文杰認(rèn)為，目前開發(fā)商雖然受調(diào)控影響資金趨緊，但仍舊有相當(dāng)數(shù)量的房企現(xiàn)金充裕，抄底購(gòu)地需求也非常強(qiáng)烈。

    對(duì)此，李文杰建議，真正影響市場(chǎng)的土地政策應(yīng)該是增加土地供給規(guī)模，并在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管，防止囤地、捂盤和惜售，明確開工竣工時(shí)間，保證大量土地如期入市。（潘秀林）